Chi phí thi công siêu thị mini 50m²

Bạn vừa thuê được một mặt bằng khoảng 50 m² và muốn mở siêu thị mini. Việc cần biết sớm nhất là làm nội thất hết bao nhiêu, để còn chia tiền cho hàng hoá và tiền thuê.

Cách tính gọn nhất là lấy diện tích nhân với đơn giá mỗi mét vuông của một tiệm cùng kiểu. Nhưng với 50 m², đơn giá mỗi mét vuông dễ cao hơn tiệm rộng. Lý do là quầy thu ngân, dãy tủ mát, bảng điện và biển hiệu không nhỏ đi khi diện tích nhỏ đi.

Dưới đây là cách ước lượng từng bước, những hạng mục làm tiền lên xuống, và vài quy định nên biết trước khi ký hợp đồng thi công.

Vì sao 50 m² là khổ nhỏ với cửa hàng tiện lợi

Một siêu thị mini cần đủ năm khu: cửa vào, dãy kệ hàng khô, dãy tủ mát, quầy thu ngân và một kho nhỏ. Trên 50 m², năm khu này phải chen nhau từng chút. Bớt diện tích thì bớt được vài đoạn kệ. Còn quầy thu ngân và tủ mát thì gần như không bớt được.

Lối đi chiếm nhiều chỗ hơn bạn nghĩ

Store Supply Warehouse, một nhà bán thiết bị cửa hàng ở Mỹ, khuyên lối đi chính rộng 4–6 feet. Lối xem hàng giữa hai dãy kệ nên rộng 3–4 feet. Trên mặt bằng hẹp ngang, một lối chính cộng một lối phụ đã ăn mất phần lớn bề ngang. Hãy đo bề ngang thông thủy, trừ chiều sâu kệ hai bên, rồi mới biết đặt được mấy dãy.

Tủ mát là món chiếm tường

Theo trang bán hàng, tủ mát hai cánh Sanaky VH-359W rộng 615 mm, sâu 610 mm. Tủ Alaska LCI-1000C rộng 1.110 mm và cao tới 2.090 mm. Cộng bề ngang các tủ bạn định mua là ra đoạn tường phải dành riêng. Tủ cao thì nhớ đo cả trần và dầm, kẻo mua về không dựng lên được.

Kho nhỏ nhưng không bỏ được

Hàng về mỗi sáng cần chỗ để tạm trước khi lên kệ. Thùng rỗng cũng cần chỗ chờ mang đi. Nếu không có kho, thùng hàng sẽ chất ra lối đi đúng giờ đông khách. Một góc kho có vách hoặc rèm che là đủ, miễn lối nhận hàng không cắt ngang hàng người chờ tính tiền.

Hạng mục	Kích thước (mm)	Nguồn	Lưu ý trên mặt bằng nhỏ
Tủ mát 2 cánh Sanaky VH-359W (350 lít)	615 × 610 × 1.790 (rộng × sâu × cao)	Điện máy Nam Phong	Gọn, hợp dãy tủ ghép sát nhau
Tủ mát 2 cánh Alaska LCI-1000C (1.000 lít)	1.110 × 692 × 2.090 (rộng × sâu × cao)	Điện máy Sanaky	Rất cao, đo trần và dầm trước khi mua
Lối đi chính (4–6 feet)	từ khoảng 1.200	Store Supply Warehouse	Lối từ cửa vào, qua tủ mát, tới quầy
Lối xem hàng giữa hai dãy kệ (3–4 feet)	khoảng 915 đến 1.200	Store Supply Warehouse	Lối phụ, khách đứng chọn hàng
Khe tối thiểu giữa hai món trưng bày (30–36 inch)	khoảng 760 đến 915	Store Supply Warehouse	Chỉ dùng cho chỗ ít người qua lại
Lối đi cho người dùng xe lăn	915	ADA 2010 §403.5.1 (Mỹ)	Không bắt buộc ở Việt Nam, nên giữ ở lối chính

Các khoảng lối đi trên là lời khuyên của tiêu chuẩn và nhà bán hàng ở Mỹ, không phải quy định ở Việt Nam. Bạn dùng chúng làm mốc để tự soát bản vẽ nhé. Nếu muốn xem cách xếp kệ, tủ mát và quầy trên đúng khổ này, bạn có thể đọc thêm cách bố trí cửa hàng tiện lợi mini 50 m².

Tiền thi công đi vào những hạng mục nào

Trước khi nhìn con số, hãy biết tiền đi vào đâu. Khi so hai báo giá, bạn so từng dòng dưới đây, đừng chỉ so dòng tổng.

Sàn, tường và trần

Phần này gồm sơn bả tường, lát hoặc phủ lại sàn, đóng trần thạch cao hoặc để trần mở sơn tối màu. Mặt bằng cũ hay có ống nước, dây điện chạy lộn xộn trên trần. Che hết bằng trần thạch cao thì tốn thêm tiền vật liệu và công. Để trần mở thì rẻ phần trần, nhưng phải gom dây gọn và sơn lại cho sạch.

Điện chiếu sáng và điện cho tủ mát

Đây là hạng mục hay bị tính thiếu nhất ở tiệm nhỏ. Mỗi tủ mát cần ổ cắm riêng, gần chỗ đặt tủ. Trang bán hàng ghi tủ Alaska LCI-1000C công suất 450 W, còn tủ Sanaky VH-359W ghi điện năng 3.0 kW/24h. Bạn cộng công suất ghi trên nhãn của mọi tủ, máy lạnh và đèn, rồi đưa thợ điện chọn dây và aptomat. Nên tách riêng một đường điện cho dãy tủ mát, để chập một ổ không làm tắt cả tiệm.

Máy lạnh cũng cần chỗ đặt dàn nóng. Mặt bằng không có sân sau thì phải đưa dàn nóng lên mái hoặc ra hộp kỹ thuật. Đường ống dài hơn thì tiền điện nước cũng nhích lên.

Kệ hàng

Kệ chiếm phần lớn chiều dài tường và giữa phòng. Kệ tôn (kệ sắt sơn tĩnh điện) lắp nhanh, dễ đổi chỗ. Kệ gỗ công nghiệp nhìn ấm hơn nhưng phải đặt đóng theo kích thước. Bạn có thể xem so sánh chi tiết ở bài kệ tôn hay kệ gỗ cho cửa hàng tiện lợi mini.

Kệ đảo hai mặt đặt giữa phòng hay được bán theo đoạn. Hãng M. Fried ghi kệ của họ bán theo đoạn 3 hoặc 4 feet. Đo chiều dài dãy kệ cho chẵn số đoạn sẽ đỡ phải cắt, đỡ phát sinh.

Quầy thu ngân

Quầy cần chỗ đặt máy tính tiền, ngăn kéo tiền, chỗ để túi và một kệ nhỏ cho hàng mua thêm sát quầy. Quầy đóng sẵn theo khuôn thì rẻ và nhanh. Quầy đóng riêng theo màu thương hiệu thì đắt hơn nhưng nhìn vào là nhận ra tiệm bạn.

Mặt tiền, cửa kính và biển hiệu

Mặt tiền là thứ khách nhìn thấy đầu tiên từ ngoài đường. Kính lớn giúp khách thấy rõ tủ mát và kệ hàng bên trong. Kính càng rộng, khung càng chắc thì tiền càng cao. Biển hiệu có hộp đèn cũng tốn điện và cần đi dây cẩn thận.

Khung đơn giá thi công từ các công trình đã làm

Bảng dưới lấy từ các công trình KenPlus đã làm trong nhóm cửa hàng tiện lợi, có ghi diện tích và chi phí của từng tiệm.

Tính đơn giá mỗi mét vuông

Đừng chỉ nhìn tổng tiền. Hãy lấy chi phí chia cho diện tích để ra đơn giá mỗi mét vuông của từng tiệm. Đơn giá mới so được giữa các tiệm khác khổ.

Chọn tiệm gần khổ của bạn nhất

Tiệm càng rộng thì các món cố định càng được chia mỏng. Vì vậy, đơn giá của tiệm rộng hơn nhiều sẽ kéo con số của bạn xuống thấp hơn thực tế. Hãy lấy tiệm có diện tích gần 50 m² nhất làm mốc chính.

Xem kiểu hoàn thiện, không chỉ xem diện tích

Hai tiệm cùng diện tích vẫn có thể chênh nhau nhiều. Tiệm nhiều tủ mát, mặt tiền kính lớn, đèn kệ dày sẽ có đơn giá cao. Tiệm sơn gọn, kệ tiêu chuẩn, một dãy tủ mát sẽ có đơn giá thấp.

Muốn hình dung cách xếp kệ và quầy trong một siêu thị tiện ích ở Hà Nội, bạn có thể xem bản thiết kế Siêu thị tiện ích Puhuna Mart.

Ước lượng chi phí thi công siêu thị mini 50 m²

Bạn có thể tự ước lượng theo bốn bước sau, trước khi gọi nhà thầu.

1. Chọn mốc: trong bảng trên, chọn tiệm gần khổ của bạn nhất và có kiểu hoàn thiện giống điều bạn muốn.
2. Tính đơn giá: lấy chi phí của tiệm đó chia cho diện tích.
3. Nhân diện tích: lấy đơn giá vừa tính nhân với 50.
4. Cộng phần cố định: nếu tiệm mốc rộng hơn tiệm bạn, hãy nghiêng con số lên một chút. Quầy, tủ mát và bảng điện của bạn không nhỏ hơn tiệm đó bao nhiêu.

Ví dụ minh hoạ: giả sử mặt bằng của bạn ngang 5 m, sâu 10 m, tức đúng 50 m². Bạn định đặt một dãy tủ mát dọc một bên tường, hai dãy kệ hàng khô, quầy thu ngân gần cửa và kho ở cuối nhà. Bạn chọn trong bảng một tiệm rộng hơn bạn, cũng có một dãy tủ mát và sơn gọn. Lấy chi phí tiệm đó chia diện tích ra đơn giá, nhân với 50, rồi cộng thêm một phần vì quầy và tủ mát của bạn vẫn đủ như tiệm kia. Con số này chỉ để bạn chia tiền sơ bộ, chưa thay được báo giá có khảo sát.

Những khoản nên hỏi có nằm trong gói hay không

Nhiều tranh cãi khi quyết toán đến từ chỗ hai bên hiểu khác nhau về "trọn gói". Hãy hỏi rõ từng khoản sau:

• Tủ mát: nhà thầu chỉ đi điện, hay mua và lắp cả tủ.
• Máy lạnh: gồm cả máy, hay chỉ đi ống và chừa chỗ.
• Máy tính tiền, phần mềm bán hàng, camera.
• Biển hiệu và hộp đèn.
• Tháo dỡ đồ cũ, đục phá, đổ xà bần.
• Chi phí thiết kế, có được trừ vào tiền thi công hay không.

Muốn xem một gói thi công cửa hàng tiện lợi thường kê những phần việc nào, bạn có thể tham khảo trang thi công cửa hàng tiện lợi.

Quy định về PCCC và biển hiệu làm thay đổi chi phí

Vài quy định dưới đây ảnh hưởng thẳng tới bản vẽ và tiền thi công. Biết sớm thì đỡ phải sửa sau khi đã làm xong.

Mặt bằng 50 m² trong nhà ở chạm đúng ngưỡng quản lý PCCC

Nghị định 105/2025/NĐ-CP (ban hành 15/05/2025, hiệu lực 01/07/2025), Phụ lục I mục 32, ghi: "Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 50 m2 trở lên." Nghĩa là nếu bạn mở tiệm ở tầng trệt nhà ở và phần bán hàng từ 50 m² trở lên, tiệm thuộc diện quản lý về PCCC.

Khi đó tiệm cần có nội quy, phương tiện chữa cháy, phương án chữa cháy và người phụ trách PCCC. Bạn nên tính sẵn chỗ treo bình chữa cháy và giữ lối thoát nạn không bị kệ hay thùng hàng chắn.

Nếu là mặt bằng thuê chỉ để kinh doanh, Phụ lục I mục 11 đặt ngưỡng 100 m² cho cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống và dịch vụ khác. Cửa hàng bán hàng hoá có được xếp vào nhóm này không thì bạn nên hỏi Công an PCCC ở địa phương.

Không phải thẩm định thiết kế PCCC ở khổ này

Nghị định 347/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/09/2026) thay Phụ lục III của Nghị định 105. Mục 6 của phụ lục mới chỉ đưa siêu thị, chợ, cửa hàng kinh doanh hàng hoá dễ cháy có tổng diện tích sàn từ 2.000 m² trở lên vào diện thẩm định thiết kế. Một tiệm 50 m² nằm xa dưới ngưỡng đó. Dù vậy, tiệm vẫn phải giữ điện an toàn, có bình chữa cháy phù hợp và lối thoát nạn thông thoáng theo Điều 20–21 Luật PCCC và CNCH 55/2024/QH15.

Kích thước biển hiệu

Luật Quảng cáo 16/2012/QH13, Điều 34 khoản 3, cho biển ngang cao tối đa 2 m và dài không quá chiều ngang mặt tiền. Khoản 4 cùng điều cấm biển che lối thoát hiểm hoặc lấn ra vỉa hè. Biển phải ghi tên đúng như trên giấy đăng ký kinh doanh, kèm địa chỉ và điện thoại.

Theo Điều 31 khoản 2 điểm b, chỉ khi biển có diện tích một mặt trên 20 m², làm khung kim loại và gắn vào công trình có sẵn thì mới phải xin giấy phép xây dựng. Luật 75/2025/QH15 sửa Luật Quảng cáo không đổi các điều này.

Kiểm tra trước khi chốt ngân sách

1. Tự đo lại mặt bằng bằng thước, đo thông thủy từ mép tường. Diện tích trong lời rao cho thuê có thể khác thực tế.
2. Chốt số tủ mát và mẫu tủ, ghi rõ bề ngang và công suất từng chiếc.
3. Yêu cầu bản vẽ bố trí có ghi bề rộng lối đi, vị trí quầy và lối nhận hàng.
4. Hỏi thợ điện tổng công suất và có tách đường riêng cho tủ mát không.
5. So báo giá theo từng hạng mục, đánh dấu khoản nào nằm ngoài gói.
6. Hỏi chính quyền hoặc Công an PCCC địa phương nếu tiệm đặt trong nhà ở và phần bán hàng chạm 50 m².

Nếu bạn đã có mặt bằng, hãy gửi kích thước, vài tấm ảnh hiện trạng và số tủ mát dự kiến qua trang báo giá. KenPlus sẽ xếp thử bố trí cho đúng mặt bằng của bạn và tách riêng phần thiết kế, thi công, thiết bị để bạn dễ so.

Câu hỏi thường gặp

Thi công siêu thị mini 50 m² hết bao nhiêu tiền?

Con số tuỳ vào số tủ mát, kiểu kệ, mặt tiền và tình trạng mặt bằng cũ. Bạn có thể lấy đơn giá mỗi mét vuông của tiệm gần khổ nhất trong bảng ở trên rồi nhân với 50. Ở khổ này, nên nghiêng con số lên một chút vì các món cố định không nhỏ đi. Muốn có số chắc, bạn cần báo giá có khảo sát mặt bằng.

Vì sao tiệm nhỏ lại có đơn giá mỗi mét vuông cao hơn?

Quầy thu ngân, dãy tủ mát, bảng điện và biển hiệu gần như giữ nguyên dù tiệm rộng hay hẹp. Tiệm rộng chia các món này cho nhiều mét vuông hơn. Tiệm nhỏ chia cho ít mét vuông hơn, nên đơn giá mỗi mét vuông nhích lên.

Tủ mát có nằm trong chi phí thi công không?

Còn tuỳ hợp đồng. Có nhà thầu chỉ đi điện và chừa chỗ, có nhà thầu mua và lắp cả tủ. Hãy hỏi rõ và ghi vào hợp đồng, kẻo lúc quyết toán hai bên hiểu khác nhau.

Siêu thị mini 50 m² có phải làm thủ tục PCCC không?

Nếu tiệm nằm trong nhà ở và phần bán hàng từ 50 m² trở lên, tiệm thuộc diện quản lý về PCCC theo Nghị định 105/2025, Phụ lục I mục 32. Tiệm không phải thẩm định thiết kế PCCC, vì ngưỡng cho siêu thị và cửa hàng là từ 2.000 m² sàn. Mặt bằng thuê thuần kinh doanh thì bạn nên hỏi Công an PCCC địa phương.

Nên dùng kệ tôn hay kệ gỗ cho tiệm nhỏ?

Kệ tôn lắp nhanh, dễ đổi chỗ khi bạn thay cách bày hàng. Kệ gỗ công nghiệp ấm và sang hơn nhưng phải đóng theo kích thước, đổi chỗ khó hơn. Nhiều tiệm nhỏ kết hợp cả hai: kệ tôn cho hàng khô, gỗ cho quầy và mảng tường nổi bật.

Làm biển hiệu siêu thị mini có cần xin phép không?

Theo Luật Quảng cáo 16/2012/QH13, biển hiệu thông thường không cần xin phép riêng. Chỉ khi biển rộng trên 20 m² một mặt, làm khung kim loại gắn vào nhà thì mới phải xin giấy phép xây dựng. Biển ngang cao tối đa 2 m và không được dài quá mặt tiền.