Chi phí thiết kế thi công cửa hàng 2026: đơn giá theo nhóm ngành

Câu hỏi đầu tiên của gần như mọi chủ đầu tư là "làm cửa hàng này hết bao nhiêu". Câu trả lời trung thực nhất không phải một con số, mà là một khoảng — và hiểu vì sao khoảng đó rộng thì bạn tự ước lượng được cho trường hợp của mình.

Bài này đưa ra đơn giá thật KenPlus đang áp dụng cho 15 nhóm ngành, giải thích vì sao chúng khác nhau, và chỉ ra ba trường hợp mà cách tính theo mét vuông không còn đúng.

Đơn giá thi công theo nhóm ngành

Đơn giá dưới đây tính trên mét vuông sàn, đã gồm phần hoàn thiện và nội thất cố định, chưa gồm thiết bị chuyên ngành.

Nhóm 2,5 tới 4 triệu mỗi mét vuông

• Cửa hàng tiện lợi và siêu thị mini — diện tích thường gặp 60 tới 250 mét vuông.
• Cửa hàng tổng hợp — 50 tới 200 mét vuông.
• Nhà sách — 80 tới 300 mét vuông, đơn giá 2,5 tới 4,2 triệu.

Đây là nhóm rẻ nhất vì phần lớn ngân sách đi vào hệ kệ — thứ sản xuất theo mô-đun lặp lại, không cần gia công riêng từng chi tiết. Hoàn thiện tường và trần cũng đơn giản, vì hàng hoá mới là thứ khách nhìn.

Nhóm 2,8 tới 5 triệu mỗi mét vuông

• Cửa hàng và shop nói chung — 2,8 tới 4,5 triệu, diện tích 45 tới 200 mét vuông.
• Shop thời trang — cùng khoảng 2,8 tới 4,5 triệu.
• Shop mỹ phẩm — 3 tới 4,8 triệu, diện tích 30 tới 120 mét vuông.
• Tiệm bánh — 3 tới 5 triệu, 40 tới 150 mét vuông.
• Quán trà sữa — 3 tới 5 triệu, 40 tới 150 mét vuông.

Nhóm giữa. Yêu cầu thẩm mỹ cao hơn nhóm trên nhưng hệ kỹ thuật vẫn nhẹ. Riêng tiệm bánh và trà sữa nhích lên vì có khu pha chế hoặc bếp kéo theo hệ nước và hút mùi.

Nhóm 3 tới 5,5 triệu mỗi mét vuông

• Quán cà phê — 60 tới 250 mét vuông.
• Showroom và phòng trưng bày — 80 tới 400 mét vuông.
• Spa và thẩm mỹ viện — 3,2 tới 5,5 triệu, 30 tới 400 mét vuông.
• Salon tóc và barber — 3,2 tới 5,5 triệu, 60 tới 150 mét vuông.
• Ảnh viện áo cưới — 3,2 tới 5,5 triệu, 100 tới 400 mét vuông.

Nhóm này đắt hơn vì lý do kỹ thuật, không phải vì đẹp hơn. Spa và salon cần cấp thoát nước tới nhiều điểm, chống ẩm và cách âm giữa các phòng. Showroom cần hệ chiếu sáng ba lớp với ray đèn dịch chuyển được. Ảnh viện cần phòng thay đồ, kho váy và khu chụp có xử lý ánh sáng riêng.

Nhóm 3,2 tới 6 triệu mỗi mét vuông

• Nhà hàng — 3,2 tới 6 triệu, diện tích 120 tới 400 mét vuông.
• Phòng khám và nha khoa — 3,5 tới 6 triệu, 40 tới 300 mét vuông.

Hai nhóm đắt nhất. Nhà hàng có bếp công nghiệp kéo theo điện ba pha, hút mùi, thoát nhiệt, bẫy mỡ. Phòng khám có yêu cầu về vật liệu lau chùi được, phân luồng sạch bẩn, và nhiều điểm cấp nước — cộng thêm ràng buộc pháp lý về mặt bằng khiến ít phương án tối ưu hơn.

Phí thiết kế tính riêng

Phí thiết kế là 180 tới 350 nghìn đồng mỗi mét vuông, tính tách khỏi đơn giá thi công ở trên. Khoản này gồm mặt bằng bố trí, phối cảnh ba chiều và hồ sơ kỹ thuật để thi công.

Nếu bạn ký tiếp phần thi công trọn gói thì phí thiết kế được miễn. Cách tính này khá phổ biến trong ngành, và nó có logic: bản vẽ chi tiết chỉ có giá trị đầy đủ khi chính đơn vị vẽ ra nó chịu trách nhiệm dựng lại ngoài công trường.

Ba trường hợp đơn giá mét vuông không còn đúng

Đây là phần quan trọng nhất, và cũng là phần ít được nói ra.

1. Mặt bằng quá nhỏ

Nhiều hạng mục có chi phí gần như cố định, không co lại theo diện tích: tủ điện, biển hiệu, cửa kính mặt tiền, hệ thống an ninh, giấy phép. Trên mặt bằng nhỏ, các khoản cố định này chia cho ít mét vuông nên đơn giá vọt lên.

Trong danh mục KenPlus có một cửa hàng trang sức 5 mét vuông ở Hà Nội, quyết toán 190 triệu — tức khoảng 38 triệu mỗi mét vuông, gấp gần mười lần đơn giá bảng. Không phải vì làm sang, mà vì tủ kính an toàn, hệ khoá, camera và mặt tiền kính là những thứ cửa hàng 5 mét vuông vẫn phải có đủ như cửa hàng 50 mét vuông.

Ngưỡng thực tế: dưới 25 tới 30 mét vuông thì nên bỏ cách tính theo mét vuông, chuyển sang bóc tách từng hạng mục.

2. Hiện trạng mặt bằng quá xấu hoặc quá tốt

Đơn giá bảng giả định mặt bằng ở trạng thái trung bình: đã có tường, sàn, điện nước cơ bản, không phải phá dỡ nhiều.

• Mặt bằng thô hoàn toàn — chưa có trần, sàn, điện nước. Cộng thêm khoảng mười tới mười lăm phần trăm.
• Mặt bằng có người thuê trước để lại nhiều — phải phá dỡ, chở phế thải, xử lý tường hỏng. Riêng khoản phá dỡ và dọn dẹp thường 8 tới 20 triệu tuỳ khối lượng.
• Mặt bằng vừa hoàn thiện, tận dụng được nhiều — có thể giảm dưới mức thấp của khoảng.

3. Mức hoàn thiện bạn chọn

Trong cùng một ngành, chênh lệch giữa cận dưới và cận trên của khoảng chủ yếu nằm ở vật liệu bề mặt và độ tinh của nội thất.

• Gỗ công nghiệp phủ melamine — rẻ nhất, đủ dùng cho phần lớn cửa hàng.
• Phủ laminate — chịu xước và chịu ẩm tốt hơn, đắt hơn khoảng mười lăm tới hai lăm phần trăm.
• Phủ acrylic bóng gương — đắt nhất trong nhóm công nghiệp, hợp mỹ phẩm và trang sức.

Chọn laminate thay melamine cho toàn bộ nội thất một cửa hàng 60 mét vuông có thể làm tổng chi phí nhích lên vài chục triệu. Đây là chỗ điều chỉnh ngân sách dễ nhất mà không đụng tới bố cục.

Khoản nào nằm trong đơn giá, khoản nào không

Đã có trong đơn giá thi công

• Trần, sàn, tường, sơn hoàn thiện
• Hệ điện chiếu sáng, ổ cắm, tủ điện
• Nội thất cố định: quầy, kệ, tủ, vách trưng bày
• Mặt tiền và biển hiệu cơ bản

Thường nằm ngoài, bạn tự trang bị

• Thiết bị chuyên ngành — lò nướng, tủ mát, ghế trị liệu, máy pha cà phê, ghế cắt tóc. Nhóm này ở nhiều ngành có giá trị tương đương hoặc lớn hơn cả phần thi công.
• Điều hoà — thường tách riêng vì công suất phụ thuộc thiết bị bạn chọn.
• Hệ thống bán hàng — máy tính tiền, phần mềm, camera.
• Đồ trang trí rời — cây, tranh, đồ decor, ma-nơ-canh.

Khi so hai báo giá, việc đầu tiên nên làm không phải so tổng tiền mà là kiểm xem hai bên có cùng phạm vi hay không. Một báo giá thấp hơn hai mươi phần trăm mà bỏ điều hoà và biển hiệu ra ngoài thì thực chất đắt hơn.

Ví dụ minh hoạ: ba mức ngân sách cho cùng một mặt bằng 60 mét vuông

Ví dụ dựng lại để so sánh cách phân bổ, con số làm tròn. Giả định shop thời trang, mặt bằng đã có trần sàn cơ bản.

Mức tiết kiệm — khoảng 170 triệu

Đơn giá gần cận dưới 2,8 triệu. Gỗ melamine, sàn nhựa hèm khoá, trần thả lộ hệ kỹ thuật sơn đen, đèn ray phổ thông, biển hiệu chữ nổi mica. Đủ để mở cửa và vận hành tốt.

Mức trung bình — khoảng 220 triệu

Đơn giá quanh 3,7 triệu. Gỗ laminate cho nội thất chạm tay nhiều, sàn gạch vân gỗ, trần thạch cao một phần, đèn hoàn màu cao, mặt tiền kính lớn hơn. Đây là mức phần lớn chủ đầu tư chọn.

Mức cao — khoảng 270 triệu

Đơn giá cận trên 4,5 triệu. Acrylic cho các mảng nhấn, hệ chiếu sáng nhiều lớp có điều chỉnh, phòng thử hoàn thiện kỹ, mặt tiền có xử lý riêng. Chênh lệch so với mức trung bình chủ yếu nằm ở cảm nhận sang trọng, không nằm ở công năng.

Thanh toán và bảo hành cũng là một phần của giá

Hai báo giá cùng con số nhưng khác điều khoản thì giá trị thực khác nhau.

KenPlus chia bốn đợt theo mốc nghiệm thu: tạm ứng khi khởi công, xong phần thô, xong hoàn thiện, và sau bàn giao. Cách chia này quan trọng ở chỗ mỗi đợt gắn với một kết quả kiểm được, không phải gắn với ngày trên lịch. Bạn trả tiền cho thứ đã nhìn thấy.

Bảo hành mười hai tháng kèm hồ sơ hoàn công. Hồ sơ hoàn công là thứ hay bị bỏ qua lúc nhận bàn giao nhưng cần tới ngay khi có sự cố — nó cho biết dây điện chạy trong tường ở đâu, ống nước đi tuyến nào, để lần sửa sau không phải đục dò.

Khi so báo giá, nên hỏi thêm ba điều này: chia mấy đợt và mốc nào, bảo hành bao lâu cho từng hạng mục, và có bàn giao hồ sơ hoàn công không.

Vì sao nên hỏi khoảng thay vì hỏi con số

Một đơn vị đưa ngay con số chính xác khi chưa xem mặt bằng thì con số đó là phỏng đoán, và phỏng đoán thấp là cách dễ nhất để có hợp đồng rồi phát sinh sau.

Con số đáng tin chỉ có sau khi khảo sát: đo đạc thực tế, kiểm tra hiện trạng điện nước, xác định khối lượng phá dỡ, chốt danh sách thiết bị bạn sẽ đặt. Trước đó, khoảng giá theo ngành là thứ đúng nhất có thể nói.

Xem bảng giá chi tiết theo từng nhóm ngành kèm chi phí thật đã quyết toán của các công trình KenPlus đã bàn giao.

Câu hỏi thường gặp

Chi phí thiết kế thi công cửa hàng năm 2026 là bao nhiêu?

Đơn giá thi công từ 2,5 tới 6 triệu đồng mỗi mét vuông tuỳ nhóm ngành: cửa hàng tiện lợi và nhà sách ở mức thấp nhất, nhà hàng và phòng khám cao nhất. Phí thiết kế tính riêng 180 tới 350 nghìn mỗi mét vuông và được miễn nếu ký tiếp phần thi công trọn gói.

Vì sao cùng diện tích mà spa đắt hơn shop thời trang?

Vì ba hạng mục kỹ thuật nằm ở phần thô mà bán lẻ không có: cấp thoát nước tới nhiều điểm, chống ẩm cho khu dùng nước, và vách cách âm giữa các phòng trị liệu. Ba thứ này không bổ sung được sau khi hoàn thiện và chiếm khoảng ba mươi phần trăm tổng chi phí.

Cửa hàng nhỏ dưới 30m2 tính chi phí thế nào?

Không nên tính theo mét vuông. Nhiều hạng mục có chi phí cố định không co theo diện tích — tủ điện, biển hiệu, cửa kính mặt tiền, an ninh — nên đơn giá mỗi mét vuông vọt lên rất cao. Một cửa hàng trang sức 5 mét vuông trong danh mục KenPlus quyết toán 190 triệu, tức khoảng 38 triệu mỗi mét vuông. Với mặt bằng nhỏ, hãy yêu cầu bóc tách từng hạng mục.

Đơn giá đã gồm thiết bị chưa?

Chưa. Đơn giá gồm trần, sàn, tường, sơn, điện chiếu sáng và nội thất cố định. Thiết bị chuyên ngành như lò nướng, tủ mát, ghế trị liệu, máy pha cà phê do chủ đầu tư tự trang bị theo thương hiệu mình chọn — đơn vị thi công chừa sẵn vị trí và điện nước. Điều hoà và hệ thống bán hàng cũng thường tách riêng.

Làm sao so hai báo giá chênh nhau nhiều?

Đừng so tổng tiền trước. Kiểm phạm vi trước: hai bên có cùng liệt kê điều hoà, biển hiệu, phá dỡ, dọn dẹp không. Một báo giá thấp hơn hai mươi phần trăm nhưng đẩy ba khoản đó ra ngoài thì tổng chi thực tế cao hơn. Sau khi chắc cùng phạm vi mới so tới đơn giá và vật liệu.

Hiện trạng mặt bằng ảnh hưởng bao nhiêu tới chi phí?

Mặt bằng thô hoàn toàn cộng thêm khoảng mười tới mười lăm phần trăm so với đơn giá bảng. Mặt bằng có người thuê trước để lại nhiều thì riêng khoản phá dỡ và chở phế thải thường 8 tới 20 triệu tuỳ khối lượng. Đây là lý do mọi báo giá đáng tin đều phải sau khảo sát thực tế.