Phát sinh khi thi công cửa hàng: đến từ đâu và chặn bằng cách nào

Phát sinh là nỗi lo lớn nhất khi làm cửa hàng, và cũng là thứ ít đơn vị thi công nào chủ động nói tới — vì nói ra thì bất lợi cho chính họ ở bàn đàm phán.

Bài này liệt kê đủ các nguồn phát sinh thật, phân biệt loại nào chặn được từ hợp đồng và loại nào không, và chỉ ra những câu cần hỏi trước khi ký.

Phát sinh không phải một thứ, mà là bốn thứ khác nhau

Gộp chung tất cả vào một chữ "phát sinh" là lý do các cuộc tranh cãi giữa chừng không có lối ra. Bốn loại dưới đây có nguyên nhân khác nhau và cách xử lý khác nhau.

Loại 1 — Bạn đổi ý

Chốt bản vẽ rồi muốn đổi màu, đổi vật liệu, dịch vách, thêm tủ. Đây là loại chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thực tế và hoàn toàn hợp lý khi bên thi công tính thêm tiền.

Không chặn được bằng hợp đồng, nhưng giảm được rất nhiều bằng cách dành đủ thời gian cho giai đoạn thiết kế. Một buổi xem phối cảnh kỹ trước khi ký rẻ hơn nhiều so với dịch một bức vách đã dựng.

Loại 2 — Hiện trạng khác dự kiến

Đục tường ra mới biết tường không đặc. Bóc trần mới thấy dầm chạy ngang chỗ định đặt đèn. Mở sàn thấy nền yếu. Kiểm điện thấy dây cũ không tải nổi.

Giảm được bằng khảo sát kỹ, nhưng không loại bỏ được hoàn toàn — có những thứ chỉ lộ ra khi đã phá dỡ. Điều hợp lý cần yêu cầu là: khi gặp, bên thi công phải báo ngay kèm phương án và giá, không tự làm rồi tính sau.

Loại 3 — Báo giá ban đầu thiếu hạng mục

Đây là loại đáng lo nhất, vì nó không phải rủi ro mà là cách bán hàng. Báo giá cố tình để trống vài khoản ai cũng biết là bắt buộc, để tổng tiền nhìn thấp hơn đối thủ, rồi bổ sung dần khi đã ký.

Loại này chặn được hoàn toàn nếu bạn biết kiểm. Phần sau của bài liệt kê danh sách cụ thể.

Loại 4 — Bên ngoài, không ai kiểm soát

Ban quản lý toà nhà đổi quy định, phường yêu cầu điều chỉnh biển hiệu, giá vật tư biến động mạnh, chủ nhà thay đổi điều kiện. Hiếm hơn ba loại trên nhưng có thật.

Mười hạng mục hay bị để trống trong báo giá

Đây là danh sách kiểm. Cầm báo giá và dò từng dòng — thứ không thấy tên thì hỏi thẳng "khoản này ai chịu".

1. Phá dỡ và chở phế thải. Mặt bằng có người thuê trước để lại nội thất cũ thì riêng khoản này 8 tới 20 triệu tuỳ khối lượng. Rất hay bị bỏ ra ngoài vì lúc báo giá chưa ai đo được khối lượng thật.
2. Điều hoà. Thường tách riêng, và đó là hợp lý vì công suất phụ thuộc thiết bị bạn chọn. Nhưng phải nói rõ ai lắp, ai đi ống, ai đặt cục nóng.
3. Biển hiệu. Nhiều báo giá chỉ ghi "mặt tiền" mà không rõ đã gồm biển chưa. Biển hiệu một cửa hàng 6 mét ngang thường 15 tới 40 triệu tuỳ vật liệu và có đèn hay không.
4. Nâng cấp đường điện tổng. Nếu thiết bị của bạn cần tải lớn hơn dây hiện có, phải kéo lại từ tủ tổng. Với ngành cần điện ba pha thì đây là khoản lớn và phụ thuộc bên điện lực.
5. Xử lý thoát nước. Mặt bằng không có sẵn hố ga đúng chỗ thì phải đi ống dài, đục sàn, thậm chí đặt bơm.
6. Chống thấm. Bắt buộc ở khu ướt, nhưng hay bị coi là chi tiết nhỏ nên không liệt kê.
7. Sơn lại trần và tường phần chủ nhà. Ranh giới giữa "phần bàn giao" và "phần làm mới" cần rõ trên giấy.
8. Vệ sinh công nghiệp cuối cùng. Khoản nhỏ nhưng thường bị đẩy qua đẩy lại lúc bàn giao.
9. Giấy phép và thủ tục. Xin phép treo biển, đăng ký thi công với ban quản lý toà nhà, ký quỹ.
10. Vận chuyển và bảo vệ ngoài giờ. Trung tâm thương mại thường chỉ cho thi công đêm, nhân công đêm tính khác giờ hành chính.

Ba câu hỏi cần đặt trước khi ký

"Báo giá này là trọn gói hay tạm tính?"

Hai từ khác nhau hoàn toàn. Trọn gói nghĩa là số đó không đổi trừ khi bạn đổi yêu cầu. Tạm tính nghĩa là quyết toán theo khối lượng thực tế — và khối lượng thực tế gần như luôn lớn hơn khối lượng tạm tính.

Không có lựa chọn nào sai, nhưng bạn phải biết mình đang ký loại nào.

"Nếu gặp việc ngoài dự kiến thì quy trình xử lý ra sao?"

Câu trả lời tốt có ba phần: báo ngay khi phát hiện, gửi phương án kèm giá bằng văn bản, và chỉ làm sau khi bạn duyệt. Câu trả lời đáng lo là "cứ làm rồi tính sau cho tiện".

"Trần phát sinh là bao nhiêu phần trăm?"

Một số hợp đồng có điều khoản giới hạn: phát sinh không vượt quá một tỷ lệ nhất định so với giá gốc, vượt thì hai bên phải ngồi lại. Đây là điều khoản có lợi cho chủ đầu tư và hoàn toàn có thể đề nghị đưa vào.

Ví dụ minh hoạ: hai báo giá cho cùng một mặt bằng

Ví dụ dựng lại để minh hoạ cách so sánh, con số làm tròn. Shop thời trang 60 mét vuông, mặt bằng có người thuê trước để lại nội thất cũ.

Báo giá A — 185 triệu

Liệt kê: trần, sàn, sơn, điện chiếu sáng, nội thất cố định, mặt tiền. Không thấy phá dỡ, không thấy biển hiệu, không thấy điều hoà.

Báo giá B — 232 triệu

Liệt kê đủ như A, cộng thêm: phá dỡ và chở phế thải 14 triệu, biển hiệu chữ nổi có đèn 22 triệu, vệ sinh công nghiệp 3 triệu. Điều hoà vẫn tách riêng nhưng ghi rõ "chủ đầu tư mua, bên thi công đi ống và lắp đặt, đã tính trong giá".

Kết cục thực tế

Chọn A vì rẻ hơn 47 triệu. Sau đó phá dỡ tính thêm 14 triệu, biển hiệu tính thêm 24 triệu, lắp điều hoà tính thêm 8 triệu, vệ sinh 3 triệu. Tổng thành 234 triệu — nhỉnh hơn báo giá B, và trải qua bốn lần tranh luận giữa chừng.

Bài học không phải "báo giá cao hơn thì tốt hơn", mà là báo giá đầy đủ hơn thì so sánh được. Nếu bạn đọc kỹ A ngay từ đầu và yêu cầu bổ sung bốn khoản thiếu, A vẫn có thể rẻ hơn B thật.

Phát sinh theo từng ngành: chỗ nào hay vỡ nhất

Mỗi mô hình có một điểm yếu riêng. Biết trước thì hỏi kỹ đúng chỗ đó lúc khảo sát.

Ngành có bếp — nhà hàng, tiệm bánh, quán cà phê

Điểm vỡ nằm ở thiết bị chốt muộn. Hệ điện nước đi theo vị trí và công suất thiết bị; chốt sau khi đã đi hệ nghĩa là đục lại tường vừa hoàn thiện. Thứ hai là đường thoát khí: không phải mặt bằng nào cũng có lối dẫn ra ngoài, và thoát sang hướng nhà hàng xóm là nguồn tranh chấp phổ biến.

Ngành dùng nước nhiều — spa, salon, phòng khám

Điểm vỡ nằm ở vị trí hố ga sẵn có. Nếu điểm cần nước cách hố ga quá xa, phải đi ống dài dưới sàn, đôi khi phải nâng cốt sàn hoặc đặt bơm. Khoản này chỉ đo được chính xác sau khi mở sàn.

Bán lẻ trong trung tâm thương mại

Điểm vỡ nằm ở quy định của ban quản lý: ký quỹ hoàn trả mặt bằng, bản vẽ phải qua duyệt, chỉ thi công đêm, vật tư đi thang riêng theo giờ. Từng khoản không lớn nhưng cộng lại đáng kể, và gần như luôn nằm ngoài báo giá nếu bạn không hỏi.

Bán lẻ nhà phố

Điểm vỡ nằm ở mặt tiền và giấy phép treo biển, cộng với tình trạng kết cấu nhà cũ. Nhà phố cải tạo nhiều lần thường có tường xây chèn không đặc, và điều đó chỉ biết khi khoan.

Điều bên thi công tử tế nào cũng làm

Có những phát sinh mà bên thi công biết trước gần như chắc chắn sẽ xảy ra, chỉ là chưa biết chính xác bao nhiêu. Cách xử lý đàng hoàng là ghi vào báo giá dưới dạng khoản dự phòng có ghi chú, thay vì im lặng để tổng tiền đẹp hơn.

Ví dụ: "Phá dỡ và chở phế thải: tạm tính 12 triệu, quyết toán theo khối lượng thực tế, đơn giá chở 350 nghìn mỗi mét khối." Dòng này vừa trung thực vừa kiểm được.

Một báo giá có vài dòng như vậy đáng tin hơn một báo giá tròn trịa không có dòng nào — vì công trường không bao giờ tròn trịa.

Khi phát sinh đã xảy ra rồi

• Yêu cầu bằng văn bản, kể cả tin nhắn. Ghi rõ hạng mục, lý do, giá, và ảnh hiện trạng nếu là phát sinh do hiện trạng.
• Đừng duyệt miệng ngoài công trường. Đây là chỗ mọi tranh cãi về sau bắt đầu.
• Hỏi phương án thay thế. Nhiều phát sinh có hai ba cách xử lý với giá rất khác nhau.
• Kiểm xem có phải loại 3 không. Nếu khoản đó là thứ ai cũng biết bắt buộc phải có ngay từ đầu, bạn có quyền đặt câu hỏi vì sao nó không nằm trong báo giá gốc.

Xem cấu trúc báo giá và mốc thanh toán của KenPlus để đối chiếu với báo giá bạn đang cầm.

Câu hỏi thường gặp

Phát sinh khi thi công cửa hàng thường bao nhiêu phần trăm?

Không có con số chuẩn, vì phần lớn phát sinh đến từ việc chủ đầu tư đổi ý — thứ phụ thuộc từng người. Điều kiểm soát được là loại phát sinh do báo giá thiếu hạng mục: loại này có thể về gần bằng không nếu bạn dò đủ mười khoản hay bị để trống trước khi ký.

Làm sao biết báo giá đang cố tình để thiếu?

Dò danh sách: phá dỡ và chở phế thải, biển hiệu, điều hoà, nâng cấp điện tổng, thoát nước, chống thấm, vệ sinh cuối, giấy phép. Khoản nào không thấy tên thì hỏi thẳng ai chịu. Báo giá tử tế sẽ ghi cả những khoản chưa chốt được số dưới dạng tạm tính kèm đơn giá, thay vì im lặng.

Báo giá trọn gói và tạm tính khác nhau thế nào?

Trọn gói là số không đổi trừ khi bạn đổi yêu cầu. Tạm tính là quyết toán theo khối lượng thực tế, và khối lượng thực tế gần như luôn lớn hơn số tạm tính ban đầu. Cả hai đều hợp lệ, nhưng phải biết mình đang ký loại nào trước khi so hai báo giá với nhau.

Gặp phát sinh giữa chừng thì xử lý ra sao?

Yêu cầu bằng văn bản kèm ảnh hiện trạng, hỏi phương án thay thế vì nhiều tình huống có hai ba cách xử lý giá rất khác nhau, và không duyệt miệng ngoài công trường. Duyệt miệng là chỗ mọi tranh cãi lúc quyết toán bắt đầu.

Có điều khoản nào giới hạn phát sinh không?

Có, và bạn hoàn toàn có thể đề nghị đưa vào hợp đồng: phát sinh không vượt quá một tỷ lệ nhất định so với giá gốc, vượt thì hai bên phải ngồi lại thống nhất. Kèm theo đó là quy trình bắt buộc báo trước và chờ duyệt mới làm.

Khảo sát kỹ có hết phát sinh không?

Không hết, nhưng giảm đáng kể. Khảo sát bắt được phần lớn vấn đề về kích thước, điện nước và hiện trạng nhìn thấy được. Có những thứ chỉ lộ ra khi đã phá dỡ — tường không đặc, dầm chạy ngang, nền yếu. Điều cần thoả thuận trước là quy trình xử lý khi gặp, không phải cam kết sẽ không bao giờ gặp.