Thiết kế thi công cửa hàng trọn gói gồm những gì

"Trọn gói" là từ được dùng rất nhiều trong ngành nội thất thương mại, và cũng là từ có nghĩa khác nhau tuỳ người nói. Có nơi trọn gói nghĩa là từ bản vẽ tới chìa khoá. Có nơi trọn gói chỉ là phần thi công, còn thiết kế và thiết bị tính riêng.

Bài này liệt kê cụ thể một gói thiết kế và thi công cửa hàng đầy đủ gồm những gì, theo đúng thứ tự công việc diễn ra, và chỉ rõ những khoản nào thường nằm ngoài.

Giai đoạn 1 — Khảo sát và dự toán

Trước khi có bất kỳ bản vẽ nào, phải có một buổi khảo sát mặt bằng thật. Nội dung gồm đo hiện trạng, kiểm tra kết cấu, đánh giá hệ điện nước sẵn có, và ghi nhận ràng buộc từ toà nhà.

Kết quả của giai đoạn này là khoảng chi phí sơ bộ và hướng thiết kế theo mô hình kinh doanh của bạn. Ở KenPlus, khảo sát mất một tới hai ngày và dự toán ra trong 24 giờ sau đó — cả hai đều miễn phí, trước khi bạn trả bất kỳ khoản nào.

Đây là điểm nên hỏi rõ khi so sánh các đơn vị: khảo sát và dự toán có tính phí không, và có ràng buộc phải ký tiếp không.

Giai đoạn 2 — Thiết kế

Hồ sơ thiết kế đầy đủ gồm bốn phần, và đây là danh sách bạn nên đối chiếu khi nhận bàn giao:

Mặt bằng bố trí

Chốt luồng khách đi, phân khu chức năng, vị trí quầy, lối vận chuyển hàng, vị trí kho. Đây là bước quyết định nhất — và cũng là bước rẻ nhất để sửa.

Phối cảnh 3D

Các góc chính để bạn duyệt vật liệu, màu sắc và ánh sáng trước khi làm thật. Số góc tuỳ diện tích và số khu chức năng.

Hồ sơ kỹ thuật thi công

Bản vẽ chi tiết cấu tạo từng món nội thất, mặt bằng điện với vị trí từng ổ cắm và điểm chiếu sáng, mặt bằng cấp thoát nước, chi tiết trần và sàn. Đây là phần khiến bản vẽ trở nên thi công được.

Bảng khối lượng

Bóc tách vật tư và khối lượng từng hạng mục — công cụ để bạn đối chiếu khi nghiệm thu và để so báo giá nếu muốn.

Phí thiết kế của KenPlus là 180 tới 350 nghìn đồng mỗi mét vuông, và được miễn nếu bạn ký tiếp phần thi công trọn gói.

Giai đoạn 3 — Thi công phần thô và hệ kỹ thuật

Gồm: phá dỡ hiện trạng cũ và vận chuyển phế thải, xây tường ngăn, tô trát, cán nền, đi toàn bộ hệ điện, hệ cấp thoát nước, và chống thấm cho khu vực dùng nước.

Đây là phần sẽ bị phủ kín, nên cũng là phần quan trọng nhất phải nghiệm thu trước khi che. Một gói trọn gói nghiêm túc phải có mốc nghiệm thu riêng cho giai đoạn này.

Giai đoạn 4 — Hoàn thiện

Trần thạch cao, lát sàn, bả và sơn, ốp lát khu vực ướt, lắp đặt thiết bị chiếu sáng và thiết bị vệ sinh.

Ở giai đoạn này bạn bắt đầu nhìn thấy hình hài thật của cửa hàng. Đây cũng là lúc nên kiểm tra kỹ chất lượng bề mặt, vì sửa sau khi đã lắp nội thất sẽ vướng.

Giai đoạn 5 — Nội thất cố định và mặt tiền

Quầy thu ngân, hệ kệ tường, kệ giữa, tủ kho, buồng thử đồ, và mặt tiền cùng biển hiệu.

Phần nội thất được sản xuất tại xưởng song song với các giai đoạn trước, rồi vận chuyển tới lắp đặt. Thời gian sản xuất thường bảy tới mười hai ngày kể từ khi chốt bản vẽ chi tiết và vật liệu.

Giai đoạn 6 — Nghiệm thu và bàn giao

Chạy thử toàn bộ hệ kỹ thuật, đối chiếu thực tế với bảng khối lượng đã ký, lập danh sách điểm cần khắc phục, và bàn giao hồ sơ hoàn công cùng lịch bảo hành.

KenPlus bảo hành 12 tháng kèm hồ sơ hoàn công — bộ hồ sơ này là thứ giúp thợ điện năm sau biết đường dây chạy ở đâu mà không phải đục tường dò.

Những gì thường KHÔNG nằm trong trọn gói

Phần này quan trọng ngang phần trên. Một đơn vị làm việc nghiêm túc sẽ nói rõ ngay từ đầu:

• Thiết bị chuyên ngành. Máy pha cà phê, ghế trị liệu, bếp công nghiệp, tủ mát, máy tính tiền, camera. Bạn mua theo thương hiệu mình chọn; đơn vị thi công chừa sẵn vị trí và điện nước.
• Nội thất rời. Bàn ghế, giá treo di động, đồ trang trí — trừ khi có thoả thuận riêng.
• Chi phí xin phép nếu công trình cần cải tạo kết cấu hoặc thay đổi mặt tiền theo quy định.
• Phí và đặt cọc của ban quản lý toà nhà với mặt bằng trong trung tâm thương mại.
• Thiết kế thương hiệu, logo, hệ nhận diện.
• Nâng công suất điện nếu phải làm thủ tục với bên điện lực.

Sáu khoản này không lớn bằng phần thi công nhưng cộng lại vẫn đáng kể. Hỏi rõ từng khoản trước khi chốt ngân sách tổng.

Ai làm việc với bạn trong từng giai đoạn

Một gói trọn gói không phải một người làm tất cả. Biết ai phụ trách giai đoạn nào giúp bạn hỏi đúng người và không mất thời gian chuyển tiếp.

• Giai đoạn khảo sát và dự toán — chuyên viên tư vấn cùng người khảo sát kỹ thuật. Đây là lúc bạn nói về mô hình kinh doanh, số mã hàng, số nhân viên, ngân sách.
• Giai đoạn thiết kế — kiến trúc sư phụ trách. Mọi phản hồi về bố cục, vật liệu, màu sắc đi qua người này.
• Giai đoạn thi công — chỉ huy trưởng tại công trường. Đây là người báo tiến độ hàng tuần và xử lý mọi việc phát sinh ngoài công trường.
• Giai đoạn nghiệm thu và bảo hành — chỉ huy trưởng cùng bộ phận bảo hành.

Điểm quan trọng cần hỏi trước khi ký: ai là đầu mối duy nhất xuyên suốt cả dự án. Một gói trọn gói mà mỗi giai đoạn bạn phải kể lại câu chuyện từ đầu cho một người mới thì đã mất phần lớn giá trị của chữ trọn gói.

Bốn mốc thanh toán

KenPlus chia bốn đợt gắn với mốc nghiệm thu: tạm ứng khi khởi công, xong phần thô, xong hoàn thiện, và sau khi nghiệm thu bàn giao.

Ý nghĩa của cách chia này là mỗi đợt tiền đều gắn với một khối lượng công việc kiểm tra được — bạn trả cho thứ đã nhìn thấy, không trả cho lời hứa.

Ví dụ minh hoạ: một gói trọn gói cho shop 100 mét vuông

Ví dụ dựng lại để minh hoạ cấu trúc, con số làm tròn.

• Khảo sát và dự toán — miễn phí
• Thiết kế 100 m² × 250 nghìn = 25 triệu — được miễn do ký thi công trọn gói
• Phá dỡ và dọn phế thải — 15 triệu
• Phần thô và hệ kỹ thuật — 95 triệu
• Hoàn thiện trần sàn tường sơn — 105 triệu
• Nội thất cố định — 145 triệu
• Mặt tiền và biển hiệu — 40 triệu

Tổng khoảng 400 triệu, tương đương 4 triệu mỗi mét vuông — nằm trong khoảng 2,8 tới 6 triệu tuỳ mức hoàn thiện. Thiết bị chuyên ngành và nội thất rời do chủ đầu tư tự trang bị.

Trách nhiệm của chủ đầu tư trong gói trọn gói

Trọn gói không có nghĩa là bạn giao chìa khoá rồi biến mất. Có bốn việc chỉ bạn làm được, và làm chậm việc nào thì tiến độ trượt đúng việc đó.

• Chốt vật liệu đúng hạn. Đây là việc quan trọng nhất. Xưởng chỉ bắt đầu sản xuất nội thất khi vật liệu đã chốt, và nội thất thường là đường găng của cả công trình.
• Cung cấp thông số thiết bị sớm. Kích thước tủ mát, công suất máy pha, vị trí cấp nước cho ghế gội — những thông tin này phải có trước khi đi hệ điện nước, không phải lúc sắp lắp.
• Duyệt phương án trong thời hạn. Chỉ định một người có quyền chốt và trả lời trong vòng hai mươi bốn giờ.
• Có mặt ở các mốc nghiệm thu. Đặc biệt là nghiệm thu phần thô — đây là lần cuối bạn nhìn thấy đường điện nước trước khi chúng bị phủ kín.

Bốn việc này nên được ghi thành mốc thời gian cụ thể trong bảng tiến độ, giống như các mốc của nhà thầu. Khi cả hai bên đều có hạn rõ ràng thì lúc có chậm trễ, nguyên nhân cũng rõ ràng.

Bốn câu hỏi để kiểm tra một gói có thật sự trọn gói không

• Bảng khối lượng có đủ bảy nhóm hạng mục không — phá dỡ, xây tô, điện nước, trần sàn, sơn, nội thất, mặt tiền?
• Có bao nhiêu mốc nghiệm thu, và nghiệm thu phần thô có nằm trong đó không?
• Hồ sơ hoàn công có được bàn giao như một phần của nghiệm thu không?
• Danh sách hạng mục loại trừ có được ghi rõ ra không?

Một gói trả lời được cả bốn câu là gói bạn có thể tính toán được. Một gói chỉ có con số tổng và chữ "trọn gói" thì chưa đủ để ký.

Xem chi tiết cách KenPlus thi công trọn gói, gồm cam kết cụ thể ở từng mốc.

Câu hỏi thường gặp

Thiết kế thi công cửa hàng trọn gói gồm những gì?

Sáu giai đoạn: khảo sát và dự toán, thiết kế đầy đủ bốn phần hồ sơ, thi công phần thô và hệ kỹ thuật, hoàn thiện, nội thất cố định cùng mặt tiền, và nghiệm thu bàn giao kèm hồ sơ hoàn công. Không gồm thiết bị chuyên ngành, nội thất rời, chi phí xin phép và các khoản phí của ban quản lý toà nhà.

Trọn gói có bao gồm thiết kế không?

Ở KenPlus thì có, và phí thiết kế được miễn khi bạn ký thi công trọn gói. Nhưng đây không phải chuẩn chung của ngành — có đơn vị tách riêng. Hãy hỏi thẳng câu này trước khi so hai báo giá, vì phí thiết kế cho một mặt bằng 100 mét vuông đã là hai chục triệu trở lên.

Trọn gói có gồm thiết bị không?

Không. Thiết bị chuyên ngành như máy pha cà phê, ghế trị liệu, bếp công nghiệp, tủ mát do bạn mua theo thương hiệu mình chọn. Đơn vị thi công có trách nhiệm chừa sẵn vị trí, điện và nước đúng thông số thiết bị — nên cần cung cấp thông tin thiết bị sớm, trước khi đi hệ kỹ thuật.

Đơn giá trọn gói 2,8 tới 6 triệu mỗi mét vuông chênh nhau vì sao?

Chủ yếu do mức hoàn thiện và loại hình kinh doanh. Cùng một mét vuông, gỗ công nghiệp phủ melamine khác hẳn laminate hay gỗ tự nhiên. Ngoài ra spa, nhà hàng và phòng khám có khối lượng kỹ thuật nặng hơn shop bán lẻ nên nằm ở khoảng trên.

Mở chuỗi nhiều cửa hàng thì gói trọn gói có khác không?

Khác ở chỗ chi phí thiết kế cho các cửa hàng sau thường thấp hơn đáng kể, vì đã có sẵn ngôn ngữ thiết kế và bộ chi tiết cấu tạo chuẩn. Phần phải làm lại là mặt bằng bố trí, vì mỗi mặt bằng có kích thước và hiện trạng riêng. Nên yêu cầu bàn giao một bộ hồ sơ chuẩn dùng chung ngay từ cửa hàng đầu tiên nếu bạn đã có kế hoạch mở thêm.

Có thể ký trọn gói nhưng tự mua một phần vật tư không?

Được với một số hạng mục như thiết bị và nội thất rời. Nhưng không nên tự mua vật tư âm tường như dây điện, ống nước hay vật liệu chống thấm — làm vậy khiến ranh giới bảo hành trở nên mờ, và nếu sau này thấm hay chập thì khó xác định trách nhiệm.