Báo giá thi công cửa hàng gồm những hạng mục gì

Bạn cầm trong tay hai bản báo giá thi công cho cùng một mặt bằng. Một bên 420 triệu, một bên 365 triệu. Chênh 55 triệu — gần bằng tiền thuê mặt bằng bốn tháng. Câu hỏi tự nhiên là: chọn bên rẻ hơn chứ còn gì nữa?

Câu trả lời gần như luôn là: chưa biết. Vì hai con số đó có thể đang nói về hai khối lượng công việc hoàn toàn khác nhau. Bên 365 triệu có thể chưa tính trần thạch cao khu vực kho, chưa tính ổ cắm cho khu thu ngân, chưa tính sơn lại mặt tiền. Ba tháng sau, khi những khoản đó lần lượt phát sinh, tổng tiền thực trả có thể vượt cả bên 420 triệu ban đầu.

Bài này chỉ ra một bản báo giá thi công cửa hàng đọc được phải có những gì, và những chỗ nào là nơi phát sinh hay chui vào nhất.

Đọc bảng khối lượng trước, đừng đọc con số tổng

Sai lầm phổ biến nhất khi so báo giá là lật ngay xuống dòng cuối cùng. Con số tổng là thứ ít thông tin nhất trong cả tờ giấy — nó là kết quả của những giả định mà bạn chưa hề nhìn thấy.

Thứ đáng đọc là bảng khối lượng ở phía trên. Một dòng khối lượng đủ thông tin phải trả lời được năm câu:

• Làm cái gì — tên hạng mục cụ thể, không phải "phần hoàn thiện" chung chung.
• Bằng vật liệu nào — gỗ công nghiệp phủ melamine hay laminate, sơn hãng nào, gạch kích thước bao nhiêu.
• Tính theo đơn vị gì — mét vuông, mét dài, bộ, cái. Đơn vị sai là con số sai theo.
• Khối lượng bao nhiêu — con số này bạn đối chiếu được với bản vẽ.
• Đơn giá bao nhiêu — nhân ra phải đúng bằng thành tiền của dòng đó.

Thiếu bất kỳ cột nào trong năm cột trên, dòng đó là một chỗ trống để phát sinh chui vào sau này. Một bản báo giá chỉ ghi "Thi công phần hoàn thiện: 180.000.000đ" không phải báo giá — đó là một lời hứa chưa có nội dung.

Bảy nhóm hạng mục một báo giá thi công phải có

Với một cửa hàng bán lẻ thông thường, bảng khối lượng nên chia thành bảy nhóm dưới đây. Thiếu nhóm nào, hỏi thẳng vì sao thiếu.

1. Phá dỡ và xử lý hiện trạng

Đây là nhóm hay bị bỏ sót nhất, đặc biệt với mặt bằng đi thuê lại. Nếu người thuê trước để lại vách ngăn, trần giả, hệ kệ cũ, hoặc sàn đã lát vật liệu không dùng được, thì phải có tiền tháo dỡ và tiền vận chuyển phế thải đi. Một mặt bằng 100 mét vuông cần phá dỡ toàn bộ có thể tốn từ mười tới hai lăm triệu chỉ riêng cho việc dọn sạch trước khi bắt đầu.

Nếu báo giá không có dòng nào cho việc này mà mặt bằng của bạn rõ ràng đang có đồ cũ, đó là khoản sẽ xuất hiện sau.

2. Xây, tô và hệ khung

Xây tường ngăn, tô trát, cán nền, dựng khung vách thạch cao. Nhóm này tính theo mét vuông và tương đối dễ đối chiếu với bản vẽ mặt bằng: đo chiều dài tường nhân chiều cao là ra khối lượng.

3. Hệ điện và nước

Đây là nhóm quyết định việc bạn có phải đục lại tường sau này hay không, nên đọc kỹ nhất. Báo giá cần ghi rõ số lượng ổ cắm, số điểm chiếu sáng, số aptomat, tiết diện dây, và có hay không việc nâng công suất tổng.

Câu hỏi bắt buộc phải hỏi: tổng công suất thiết kế là bao nhiêu, và đã tính cho thiết bị nào? Rất nhiều cửa hàng làm xong mới phát hiện hệ điện chỉ đủ cho chiếu sáng và ổ cắm thường, tới lúc lắp tủ mát, máy pha, hay hệ điều hoà công suất lớn thì phải đi lại đường dây.

4. Trần và sàn

Trần thạch cao phẳng hay giật cấp, có khung xương loại nào, sơn mấy nước. Sàn lát gạch, sàn nhựa hèm khoá, hay sàn tự phẳng — mỗi loại chênh nhau khá nhiều cả về đơn giá lẫn thời gian thi công.

5. Sơn và hoàn thiện bề mặt

Số nước bả, số nước sơn, hãng sơn, và quan trọng là sơn những mặt nào. Có báo giá chỉ tính sơn khu vực bán hàng mà bỏ qua kho, khu vệ sinh, hoặc mặt tiền ngoài — ba khu vực này cộng lại có thể chiếm ba mươi phần trăm diện tích sơn.

6. Nội thất cố định

Quầy thu ngân, hệ kệ tường, kệ giữa nhà, tủ kho, phòng thử đồ. Đây thường là nhóm chiếm tỷ trọng tiền lớn nhất và cũng là nhóm chênh lệch nhiều nhất giữa các báo giá, vì vật liệu và cách đóng khác nhau rất xa.

Cùng một hệ kệ tường dài mười mét: đóng bằng gỗ công nghiệp phủ melamine khác hẳn phủ laminate, và cả hai lại khác gỗ tự nhiên. Nếu báo giá chỉ ghi "hệ kệ tường: 10md" mà không ghi vật liệu, bạn không có cách nào so sánh.

7. Biển hiệu và mặt tiền

Biển hiệu, hệ cửa, đèn hắt mặt tiền. Nhóm này hay bị tách ra thành báo giá riêng, và đó không phải điều xấu — miễn là bạn biết nó nằm ngoài con số tổng đang cầm.

Ba câu hỏi phải hỏi trước khi ký

Sau khi đọc xong bảng khối lượng, ba câu dưới đây làm rõ phần lớn rủi ro còn lại.

Hạng mục nào chưa có trong báo giá này?

Câu hỏi này buộc bên báo giá nói ra phạm vi thật. Một đơn vị làm ăn tử tế sẽ trả lời thẳng: thiết bị chuyên ngành do bạn tự mua, hệ thống phòng cháy nếu toà nhà yêu cầu riêng, chi phí xin phép nếu có cải tạo kết cấu.

Với KenPlus, đơn giá thi công từ 2,8 đến 6 triệu đồng mỗi mét vuông đã gồm trần, sàn, tường, sơn, điện chiếu sáng, ổ cắm và nội thất cố định — nhưng chưa gồm thiết bị chuyên ngành như máy pha cà phê, ghế trị liệu, bếp công nghiệp hay tủ mát. Những thứ đó bạn mua theo thương hiệu mình chọn, chúng tôi chừa sẵn vị trí và điện nước.

Phát sinh được xác nhận bằng cách gì?

Phát sinh trong thi công là chuyện bình thường — mặt bằng cũ luôn có thứ chỉ lộ ra khi đã đục tường. Vấn đề không nằm ở việc có phát sinh hay không, mà ở chỗ nó được xử lý thế nào.

Câu trả lời duy nhất chấp nhận được: mọi phát sinh phải có xác nhận bằng văn bản trước khi làm, kèm khối lượng và đơn giá cụ thể. Không có chuyện làm xong rồi mới báo. Nếu bên báo giá trả lời kiểu "cái đó tới lúc đó tính sau", bạn đang ký một tờ séc trắng.

Bảo hành những gì, trong bao lâu?

Bảo hành phải ghi rõ hạng mục nào được bảo hành và thời hạn bao lâu, chứ không phải một dòng chữ chung chung. KenPlus bảo hành 12 tháng kèm hồ sơ hoàn công — hồ sơ này quan trọng không kém, vì nó là thứ giúp thợ điện năm sau biết đường dây chạy ở đâu mà không phải đục tường dò.

Bốn mốc thanh toán và vì sao chúng quan trọng

Cách chia tiền nói lên khá nhiều về cách một đơn vị làm việc. KenPlus chia bốn đợt gắn với mốc nghiệm thu: tạm ứng khi khởi công, xong phần thô, xong hoàn thiện, và sau khi nghiệm thu bàn giao.

Ý nghĩa thật của cách chia này là mỗi đợt tiền đều gắn với một khối lượng công việc kiểm tra được. Bạn không trả tiền cho lời hứa, bạn trả cho thứ đã nhìn thấy.

Ngược lại, hãy thận trọng với hai kiểu chia tiền: tạm ứng quá cao ngay từ đầu (trên năm mươi phần trăm), và các mốc thanh toán tính theo thời gian thay vì theo khối lượng — kiểu "thanh toán đợt hai sau hai tuần" mà không nói hai tuần đó phải xong việc gì.

Ví dụ minh hoạ: so hai báo giá cho cùng một shop 80 mét vuông

Đây là ví dụ dựng lại để minh hoạ cách đọc, con số làm tròn cho dễ theo dõi.

Bản A: 340 triệu. Bảng khối lượng có 6 nhóm, nội thất cố định ghi "hệ kệ và quầy: trọn gói". Không có dòng phá dỡ. Điện ghi "hệ thống điện chiếu sáng: 1 hệ".

Bản B: 395 triệu. Bảng khối lượng có 7 nhóm, nội thất ghi rõ từng món kèm vật liệu và số mét dài. Có dòng phá dỡ 12 triệu. Điện liệt kê 24 điểm chiếu sáng, 18 ổ cắm, ghi rõ tiết diện dây và công suất tổng thiết kế.

Chênh lệch trên giấy là 55 triệu. Nhưng bản A thiếu phá dỡ (12 triệu sẽ phát sinh), và "hệ kệ trọn gói" chưa nói vật liệu — nếu là melamine trong khi bản B báo laminate thì riêng phần này đã chênh vài chục triệu về chất lượng bề mặt và độ bền cạnh.

Sau khi quy về cùng một khối lượng, hai bản có thể chỉ còn chênh nhau vài triệu — hoặc bản A hoá ra đắt hơn. Điều bạn thực sự mua được từ bản B không phải giá rẻ hơn, mà là biết trước mình sẽ trả bao nhiêu.

Dấu hiệu một báo giá đáng lo

• Chỉ có một trang, dưới mười dòng khối lượng cho một mặt bằng trên năm mươi mét vuông.
• Nhiều dòng ghi "trọn gói" mà không kèm vật liệu và số lượng.
• Không có dòng nào cho phá dỡ, dọn phế thải, hay bảo vệ mặt bằng trong lúc thi công.
• Không nói gì về hệ điện ngoài "chiếu sáng".
• Thời gian thi công ghi rất ngắn mà không kèm điều kiện — ví dụ "20 ngày" cho một mặt bằng 200 mét vuông cần phá dỡ toàn bộ.
• Yêu cầu tạm ứng trên năm mươi phần trăm ngay khi ký.

Bạn nên chuẩn bị gì để nhận được báo giá đọc được

Chất lượng báo giá phụ thuộc vào chất lượng thông tin bạn đưa ra. Ba thứ dưới đây giúp bên báo giá làm việc chính xác hơn hẳn:

• Kích thước mặt bằng — chiều ngang, chiều sâu, chiều cao thông thuỷ. Chưa đo được thì ước lượng cũng còn hơn không nói gì.
• Ảnh hiện trạng — vài tấm chụp từ cửa vào, từ trong nhìn ra, và trần. Ảnh nói nhiều hơn mô tả bằng lời.
• Mô hình kinh doanh và mức đầu tư dự tính — cùng 80 mét vuông nhưng shop thời trang và tiệm bánh có bài toán khác hẳn nhau.

Nếu bạn muốn có một khoảng chi phí để đối chiếu trước khi đi so báo giá, xem dịch vụ thi công của KenPlus — chúng tôi ra dự toán sơ bộ trong 24 giờ, miễn phí và không ràng buộc.

Câu hỏi thường gặp

Báo giá thi công cửa hàng thường có bao nhiêu dòng khối lượng?

Với mặt bằng 50 đến 150 mét vuông, một bảng khối lượng đủ chi tiết thường có từ 40 đến 80 dòng, chia theo bảy nhóm hạng mục. Dưới 20 dòng là dấu hiệu bảng đang gộp quá nhiều thứ vào một chỗ, và mỗi chỗ gộp là một chỗ có thể phát sinh.

Vì sao cùng một mặt bằng mà các đơn vị báo giá chênh nhau nhiều?

Ba nguyên nhân chính: khác nhau về phạm vi công việc (bên tính phá dỡ, bên không), khác nhau về vật liệu ở cùng một hạng mục, và khác nhau về mức hoàn thiện. Muốn so được, phải quy hai bản về cùng một khối lượng và cùng một loại vật liệu rồi mới nhìn con số.

Đơn giá theo mét vuông có đáng tin không?

Đơn giá theo mét vuông hữu ích để ước lượng ngân sách ban đầu và để kiểm tra xem một báo giá có nằm trong khoảng hợp lý hay không. Nhưng nó không thay thế được bảng khối lượng: hai cửa hàng cùng 100 mét vuông có thể chênh nhau rất xa tuỳ số lượng nội thất cố định và mức hoàn thiện.

Có nên chọn đơn vị báo giá thấp nhất không?

Chỉ nên, sau khi đã xác nhận rằng bản báo giá đó bao trùm đúng khối lượng công việc như các bản còn lại. Rẻ hơn vì làm ít việc hơn không phải là rẻ hơn — đó là trả tiền hai lần cho cùng một hạng mục.

Phát sinh bao nhiêu phần trăm là bình thường?

Với mặt bằng mới, hiện trạng rõ ràng và hồ sơ thiết kế đầy đủ, phát sinh thường dưới năm phần trăm. Với mặt bằng cũ phải cải tạo, con số này có thể lên mười tới mười lăm phần trăm vì nhiều thứ chỉ lộ ra khi đã tháo dỡ. Quan trọng là mỗi khoản phát sinh đều được báo và xác nhận trước khi làm.