Giá thiết kế nội thất cửa hàng theo m2 gồm những gì

Câu hỏi này gần như luôn là câu đầu tiên khi ai đó gọi tới: thuê thiết kế cửa hàng thì tính tiền kiểu gì, và bao nhiêu thì hợp lý?

Câu trả lời ngắn: tính theo mét vuông sàn. Ở KenPlus, phí thiết kế từ 180.000 đến 350.000 đồng mỗi mét vuông, và được miễn nếu bạn ký tiếp phần thi công trọn gói. Nhưng con số đó chỉ có nghĩa khi bạn biết nó mua được cái gì, và vì sao cùng một mét vuông lại chênh nhau gần gấp đôi.

Vì sao tính theo mét vuông chứ không tính theo bản vẽ

Cách tính theo mét vuông tồn tại vì khối lượng công việc thiết kế tăng gần như tuyến tính theo diện tích. Mặt bằng càng lớn thì càng nhiều khu chức năng phải bố trí, càng nhiều chi tiết cấu tạo phải vẽ, càng nhiều điểm điện nước phải định vị.

Có đơn vị tính theo gói cố định hoặc theo số phối cảnh. Cách đó dễ hiểu hơn nhưng dễ lệch: một gói "5 phối cảnh" cho mặt bằng 40 mét vuông và cho mặt bằng 300 mét vuông là hai khối lượng công việc khác hẳn nhau, dù số ảnh bằng nhau.

Điều quan trọng khi so giá: hỏi rõ mét vuông được tính là diện tích sàn thực hay có tính cả gác lửng, kho, khu vệ sinh. Ba khu vực này cộng lại có thể chiếm hai mươi tới ba mươi phần trăm tổng diện tích.

Phí thiết kế mua được những gì

Một hồ sơ thiết kế đầy đủ cho cửa hàng gồm bốn phần. Thiếu phần nào thì phí phải thấp tương ứng — và bạn phải biết mình đang thiếu gì.

Mặt bằng bố trí

Đây là phần quyết định nhất và cũng là phần rẻ nhất để sửa. Mặt bằng bố trí chốt luồng khách đi, vị trí quầy thu ngân, phân khu trưng bày, lối vận chuyển hàng, và vị trí kho.

Sửa một đường đi trên bản vẽ mất nửa ngày. Sửa cùng đường đi đó sau khi đã dựng kệ mất vài chục triệu và một tuần dừng bán hàng. Đây là lý do thật sự để trả tiền thiết kế.

Phối cảnh 3D

Dựng các góc chính để bạn duyệt vật liệu, màu sắc và ánh sáng trước khi làm thật. Số góc phối cảnh tuỳ diện tích: mặt bằng nhỏ dưới 60 mét vuông thường 3 đến 4 góc là đủ, mặt bằng lớn có nhiều khu chức năng thì cần nhiều hơn.

Phối cảnh có một giới hạn cần biết trước: nó thể hiện đúng bố cục, tỷ lệ và vật liệu, nhưng ánh sáng thật ngoài công trường luôn khác ảnh dựng. Đừng chọn vật liệu chỉ qua ảnh — hỏi xin mẫu thật.

Hồ sơ kỹ thuật thi công

Phần này ít ai xem nhưng lại là phần khiến bản vẽ trở nên thi công được: chi tiết cấu tạo từng món nội thất, mặt bằng điện với vị trí từng ổ cắm và điểm chiếu sáng, mặt bằng cấp thoát nước, chi tiết trần và sàn.

Đây cũng là phần phân biệt một hồ sơ thiết kế thật với một tập ảnh đẹp. Không có hồ sơ kỹ thuật, nhà thầu sẽ tự quyết ở công trường — và mỗi lần tự quyết là một lần bạn mất quyền kiểm soát.

Bảng khối lượng

Bóc tách vật tư và khối lượng từng hạng mục. Đây là công cụ để bạn so báo giá giữa các nhà thầu trên cùng một khối lượng, và để đối chiếu khi nghiệm thu.

Có hồ sơ kèm bảng khối lượng nghĩa là bạn có thể mang đi hỏi giá bất kỳ đâu. Không có nó, bạn gần như buộc phải thi công với chính đơn vị đã thiết kế.

Vì sao khoảng giá rộng từ 180 tới 350 nghìn

Ba yếu tố kéo con số lên hoặc xuống trong khoảng này.

Độ phức tạp của mặt bằng

Mặt bằng vuông vắn, một cốt nền, ít cột, kết cấu rõ ràng thì nằm ở khoảng dưới. Mặt bằng nhiều cột giữa nhà, lệch cốt, có gác lửng, trần thấp không đều, hoặc hình dạng méo thì công sức bố trí và vẽ chi tiết tăng lên đáng kể.

Mức chi tiết của hồ sơ

Nhiều món nội thất đặt đóng riêng nghĩa là nhiều bản vẽ chi tiết cấu tạo. Một shop thời trang với hệ kệ tiêu chuẩn khác hẳn một showroom cần bục trưng bày đặc thù cho từng dòng sản phẩm.

Loại hình kinh doanh

Một số mô hình có yêu cầu kỹ thuật nặng hơn hẳn. Spa cần cách âm giữa các phòng trị liệu và xử lý ẩm cho khu dùng nước. Nhà hàng cần hút mùi, cấp thoát nước cho bếp, và phân luồng phục vụ. Phòng khám cần tuyến đi một chiều và vật liệu bề mặt lau chùi được. Những yêu cầu này làm hồ sơ dày hơn, nên phí nằm ở khoảng trên.

Ví dụ minh hoạ: ba mặt bằng, ba mức phí

Ví dụ dựng lại để minh hoạ cách tính, số làm tròn.

• Shop thời trang 50 mét vuông, mặt bằng vuông, một cốt, kệ tiêu chuẩn: khoảng 180–220 nghìn/m², tương đương 9 tới 11 triệu cho toàn bộ hồ sơ.
• Cửa hàng tiện lợi 100 mét vuông, cần bố trí lối đi và hệ kệ dày, có khu thiết bị lạnh: khoảng 220–280 nghìn/m², tương đương 22 tới 28 triệu.
• Spa 120 mét vuông, nhiều phòng chức năng, cần cách âm và xử lý ẩm: khoảng 300–350 nghìn/m², tương đương 36 tới 42 triệu.

Ba con số này để bạn hình dung thứ tự độ lớn. Con số thật chỉ chốt được sau khi khảo sát mặt bằng, vì hiện trạng là thứ ảnh hưởng nhiều nhất mà không nhìn từ xa được.

Miễn phí thiết kế khi ký thi công trọn gói — điều kiện thật là gì

Đây là chính sách phổ biến trong ngành và cũng là chỗ hay hiểu nhầm. Ở KenPlus, phí thiết kế được miễn nếu bạn ký tiếp phần thi công trọn gói cho cùng mặt bằng đó.

Cần hiểu đúng ba điểm:

• Bạn vẫn có toàn quyền lấy hồ sơ rồi thuê nhà thầu khác thi công. Khi đó phí thiết kế tính bình thường, và hồ sơ bàn giao đủ để đơn vị nào cũng đọc được — bạn không bị khoá vào một nhà thầu.
• Miễn phí thiết kế không có nghĩa là thiết kế được làm qua loa. Hồ sơ vẫn phải đủ bốn phần ở trên, vì chính đội thi công sẽ dùng nó.
• Chính sách này áp cho thi công trọn gói, không áp cho việc chỉ thuê thi công một phần.

Thiết kế mất bao lâu

Với một mặt bằng thông thường, khoảng 15 tới 25 ngày tính từ lúc khảo sát tới lúc bàn giao hồ sơ kỹ thuật. Chia ra:

• Khảo sát mặt bằng: 1–2 ngày
• Concept và dự toán: trong 24 giờ sau khảo sát
• Mặt bằng bố trí: 3–5 ngày
• Phối cảnh 3D: 5–7 ngày
• Hồ sơ kỹ thuật: 7–15 ngày

Phần kéo dài thời gian nhiều nhất thường không phải khâu vẽ mà là khâu duyệt. Mỗi vòng chỉnh sửa mà bạn phản hồi chậm ba ngày thì tổng tiến độ trôi đi đúng ba ngày đó.

Hai vòng chỉnh sửa nằm trong phí

Ở KenPlus, hai vòng chỉnh sửa nằm trong phí thiết kế, tính ở bước mặt bằng và bước phối cảnh. Thay đổi sau khi đã chốt hồ sơ kỹ thuật sẽ báo phí riêng, vì lúc đó phải vẽ lại chi tiết cấu tạo và cập nhật cả bảng khối lượng.

Lời khuyên thực tế: dồn hết ý kiến vào một lần phản hồi thay vì nhắn rải rác. Mười ý kiến gửi một lần xử lý nhanh hơn nhiều so với mười ý kiến gửi mười lần, và ít rủi ro sót hơn.

Những gì phí thiết kế không bao gồm

• Chi phí xin phép nếu công trình cần cải tạo kết cấu hoặc thay đổi mặt tiền theo quy định của toà nhà.
• Thiết kế thương hiệu, logo, hệ nhận diện — đây là công việc khác, dù nó ảnh hưởng trực tiếp tới mặt tiền và biển hiệu.
• Khảo sát địa chất hoặc kiểm định kết cấu nếu công trình có can thiệp vào phần chịu lực.

Nếu mặt bằng của bạn thuộc trung tâm thương mại, hỏi trước ban quản lý về bộ quy định thiết kế của họ. Nhiều nơi có ràng buộc rất cụ thể về mặt tiền, biển hiệu, giờ thi công và cách đấu nối kỹ thuật — biết trước thì hồ sơ vẽ đúng ngay từ đầu.

Nên thuê thiết kế trước hay tìm mặt bằng trước

Tìm mặt bằng trước. Thiết kế là công việc bám vào một hiện trạng cụ thể: kích thước, kết cấu, vị trí cửa, chiều cao trần, điện nước sẵn có. Không có mặt bằng thì bản vẽ chỉ là ý tưởng chung chung, và gần như chắc chắn phải làm lại.

Tuy nhiên, gọi đơn vị thiết kế trước khi ký hợp đồng thuê lại là việc nên làm. Một buổi xem mặt bằng cùng người có nghề có thể chỉ ra những thứ khiến chi phí đội lên nhiều: trần quá thấp, cột chắn giữa mặt tiền, điện yếu phải nâng công suất, hay thoát nước không có sẵn ở vị trí cần.

Nếu bạn đang cân nhắc một mặt bằng cụ thể, xem dịch vụ thiết kế của KenPlus — khảo sát và dự toán sơ bộ trong 24 giờ, không mất phí và không ràng buộc.

Ba thứ nên chuẩn bị trước buổi làm việc đầu tiên

Buổi trao đổi đầu tiên hiệu quả hay không phụ thuộc gần như hoàn toàn vào ba thứ dưới đây. Chuẩn bị được càng rõ thì bản vẽ vòng đầu càng sát, càng đỡ mất vòng chỉnh sửa.

• Danh sách hàng hoá và cách trưng bày. Bao nhiêu mã hàng, kích thước từng loại, hàng treo hay hàng xếp, có cần kho lạnh hay không. Đây là thứ quyết định số mét dài kệ và chiều sâu kệ — hai con số ảnh hưởng trực tiếp tới cả bố cục lẫn chi phí.
• Số người làm việc cùng lúc. Một quầy thu ngân cho một người khác hẳn quầy cho hai người đứng song song. Với spa hay salon, số ghế phục vụ đồng thời quyết định luôn số phòng và tuyến đi.
• Ngân sách bạn thực sự sẵn sàng chi. Nói thật con số này giúp người thiết kế chọn vật liệu đúng tầm ngay từ đầu, thay vì vẽ một phương án đẹp rồi phải cắt gọt lại từ đầu khi ra dự toán.

Câu hỏi thường gặp

Phí thiết kế cửa hàng tính trên diện tích nào?

Trên diện tích sàn thực tế cần thiết kế, gồm cả khu phụ trợ như kho và khu vệ sinh nếu những phần đó nằm trong phạm vi công việc. Khi so giá giữa các đơn vị, hỏi rõ cách tính diện tích trước, vì đây là chỗ hai bản báo giá dễ lệch nhau nhất mà nhìn qua tưởng giống.

Có thể chỉ thuê thiết kế mặt bằng bố trí, không cần phối cảnh không?

Được, và phí sẽ thấp hơn tương ứng. Nhưng cân nhắc kỹ: phối cảnh là công cụ để bạn thấy trước không gian và phát hiện những thứ đọc bản vẽ mặt bằng không thấy được. Bỏ phối cảnh tiết kiệm được ít, nhưng tăng rủi ro làm xong mới thấy không như hình dung.

Hồ sơ thiết kế có dùng lại cho mặt bằng khác được không?

Phần ý tưởng và ngôn ngữ thiết kế thì có, phần kỹ thuật thì không. Mọi kích thước, chi tiết cấu tạo và định vị điện nước đều bám vào hiện trạng cụ thể của một mặt bằng. Mở chi nhánh thứ hai vẫn cần một hồ sơ riêng, dù thường nhanh và rẻ hơn lần đầu vì đã có sẵn ngôn ngữ chung.

Thiết kế xong có bắt buộc thi công cùng đơn vị không?

Không. Hồ sơ bàn giao gồm bản vẽ và bảng khối lượng đủ để nhà thầu nào cũng đọc và báo giá được. Chính sách miễn phí thiết kế chỉ áp dụng khi bạn chọn thi công trọn gói cùng đơn vị đó.

Phí thiết kế 180–350 nghìn/m² đã là con số cuối cùng chưa?

Đó là khoảng giá thực tế, không phải báo giá. Con số cuối cùng phụ thuộc độ phức tạp mặt bằng và mức chi tiết hồ sơ, và chỉ chốt được sau khi khảo sát. Bất kỳ ai báo một con số chính xác khi chưa nhìn thấy mặt bằng đều đang đoán.