Khảo sát mặt bằng cửa hàng cần kiểm tra những gì

Buổi khảo sát mặt bằng chỉ mất một tới hai giờ, nhưng nó quyết định phần lớn độ chính xác của mọi con số sau đó. Khảo sát sơ sài thì dự toán lệch, bản vẽ phải sửa, và thi công phát sinh.

Bài này liệt kê những gì cần đo và kiểm tra trong một buổi khảo sát cửa hàng, viết theo đúng thứ tự nên làm ngoài công trường. Bạn có thể dùng làm danh sách kiểm khi đi cùng đơn vị thiết kế, hoặc tự kiểm trước khi quyết định thuê.

Chuẩn bị trước khi tới

• Thước dây tối thiểu 5 mét, tốt nhất là thước laser.
• Điện thoại có đèn pin để soi trần và góc khuất.
• Giấy bút hoặc ứng dụng ghi chú — vẽ tay sơ đồ ngay tại chỗ hiệu quả hơn nhớ rồi về vẽ.
• Nếu có, xin trước bản vẽ mặt bằng của toà nhà và bộ quy định thiết kế (với trung tâm thương mại).

1. Kích thước hình học

Chiều ngang và chiều sâu

Đo ở ít nhất ba vị trí: sát cửa, giữa nhà, và trong cùng. Rất nhiều mặt bằng nhà phố không vuông — chênh mười tới ba mươi centimet giữa đầu này và đầu kia là chuyện bình thường. Nếu chỉ đo một chỗ rồi giả định vuông, hệ kệ đóng sẵn theo kích thước đó sẽ hở hoặc không lắp vừa.

Chiều cao thông thuỷ

Đo từ mặt sàn hoàn thiện tới mặt dưới của dầm hoặc trần bê tông, không phải tới trần giả hiện có. Đây là con số quyết định bạn còn bao nhiêu chiều cao sau khi trừ trần kỹ thuật, hệ điều hoà và hệ chiếu sáng.

Với cửa hàng bán lẻ, chiều cao thông thuỷ dưới 2,7 mét là bắt đầu chật; dưới 2,5 mét thì phải cân nhắc kỹ phương án trần và điều hoà.

Cột, dầm và các chỗ nhô ra

Ghi vị trí và kích thước từng cột, độ cao đáy dầm, hộp kỹ thuật, và mọi thứ nhô ra khỏi mặt tường. Một cây cột giữa mặt bằng có thể là điểm nhấn nếu biết dùng, hoặc là thứ chặn tầm nhìn phá cả bố cục — nhưng chỉ khi biết nó ở đâu ngay từ đầu.

Cửa, ô thoáng và mặt tiền

Chiều rộng cửa vào, chiều cao, hướng mở. Vị trí và kích thước cửa sổ. Chiều ngang mặt tiền dùng cho biển hiệu — con số này quyết định chi phí biển và mức độ nhận diện từ xa.

2. Kết cấu

• Tường nào chịu lực, tường nào không. Không được đục hay tháo tường chịu lực. Nhìn độ dày tường và vị trí cột để đoán sơ bộ, nhưng nếu định thay đổi vách thì phải hỏi chủ nhà hoặc kiểm tra bản vẽ kết cấu.
• Sàn có chịu được tải dự kiến không. Với cửa hàng thông thường thì không thành vấn đề, nhưng nếu bạn định đặt kho hàng nặng, tủ mát lớn, hay bể nước thì cần kiểm.
• Gác lửng nếu có — chiều cao cả tầng dưới lẫn tầng lửng, kết cấu sàn lửng bằng gì, cầu thang ở đâu và có được phép thay đổi không.

3. Hệ điện

Đây là phần hay bị xem nhẹ nhất trong khảo sát nhưng lại gây phát sinh nhiều nhất.

• Công suất hiện có. Xem aptomat tổng ghi bao nhiêu ampe. Hỏi chủ nhà xem đây là điện sinh hoạt hay điện kinh doanh — hai loại có giá và hạn mức khác nhau.
• Vị trí tủ điện và đồng hồ. Nếu đồng hồ ở xa hoặc nằm bên trong nhà hàng xóm, đó là vấn đề cần giải quyết trước.
• Số điểm điện hiện có và tình trạng dây. Dây nổi hay đi âm, có ống bảo vệ không.
• Nhu cầu công suất của bạn. Liệt kê thiết bị dự kiến và công suất từng cái, cộng lại rồi so với công suất hiện có. Thiếu thì phải xin nâng — thủ tục này mất thời gian, nên biết sớm.

4. Cấp thoát nước

• Có sẵn đường cấp nước tới đâu, áp lực thế nào.
• Vị trí hố ga và hướng thoát. Đây là ràng buộc cứng: khu vực cần thoát nước phải đặt gần vị trí thoát sẵn có, hoặc phải làm hệ bơm.
• Khu vệ sinh đã có chưa, ở đâu, tình trạng thế nào.
• Dấu hiệu thấm: vết ố chân tường, sơn phồng, mùi ẩm ở góc khuất.

Với mô hình có dùng nhiều nước như spa, salon hay quán ăn, phần này quan trọng ngang hệ điện. Một mặt bằng đẹp nhưng thoát nước nằm sai vị trí có thể đội chi phí lên vài chục triệu chỉ để xử lý đường ống.

5. Thông gió và điều hoà

• Có sẵn hệ điều hoà không, loại gì, còn dùng được không.
• Vị trí đặt được cục nóng — đây là thứ hay bị quên tới lúc lắp mới phát hiện không có chỗ, hoặc ban quản lý không cho đặt ở mặt tiền.
• Có ô thoáng hoặc giếng trời không, hướng gió tự nhiên thế nào.
• Với mô hình cần hút mùi, kiểm tra có đường thoát khí ra ngoài không và ra ở đâu.

6. Hiện trạng bề mặt

Chụp ảnh nhiều hơn bạn nghĩ cần. Tối thiểu: từ cửa nhìn vào, từ trong nhìn ra cửa, bốn góc, trần, sàn, khu vệ sinh, tủ điện, và mọi chỗ có dấu hiệu hư hỏng.

• Trần — võng, nứt mối nối, vết ố.
• Sàn — gõ nghe tiếng rỗng, kiểm độ phẳng, kiểm cốt nền có lệch giữa các khu không.
• Tường — nứt, ẩm, độ phẳng.
• Đồ cũ để lại — liệt kê để tính khối lượng phá dỡ và vận chuyển phế thải.

7. Ràng buộc từ bên ngoài

Phần này không nằm trong mặt bằng nhưng ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí và tiến độ.

• Giờ được phép thi công. Nhà phố trong khu dân cư thường bị giới hạn giờ gây ồn. Trung tâm thương mại nhiều nơi chỉ cho thi công ban đêm — điều này làm tăng chi phí nhân công và kéo dài tiến độ.
• Lối vận chuyển vật tư. Cầu thang bộ hẹp, thang máy nhỏ, hay không có chỗ đỗ xe tải đều làm tăng chi phí. Đo cả chiều rộng cửa và chiều cao thang máy — tấm ván 2,4 mét không vào được thang máy nhỏ.
• Quy định của toà nhà về mặt tiền, biển hiệu, vật liệu, cách đấu nối.
• Đặt cọc thi công và phí giám sát nếu có.

8. Quan sát bối cảnh kinh doanh

Phần này không phải kỹ thuật nhưng ảnh hưởng tới thiết kế.

• Hướng nắng. Mặt tiền hướng tây chịu nắng chiều gay gắt — ảnh hưởng tới chọn kính, rèm, và cả chi phí điều hoà.
• Khách đi bộ từ hướng nào là chính. Điều này quyết định đặt điểm nhấn mặt tiền ở bên nào.
• Tầm nhìn từ xa. Đứng cách mặt tiền hai mươi mét ở cả hai phía, xem biển hiệu sẽ nhìn thấy từ đâu, có bị cây hay cột điện che không.
• Cửa hàng lân cận. Bảng hiệu và ánh sáng của hàng xóm ảnh hưởng tới mức độ nổi bật của bạn.

Bốn con số phải mang về bằng được

Nếu buổi khảo sát bị rút ngắn vì lý do nào đó, bốn con số dưới đây là thứ không được bỏ qua. Thiếu chúng thì mọi dự toán sau đó chỉ là phỏng đoán.

Diện tích sàn thực

Không lấy theo con số ghi trong hợp đồng thuê — con số đó nhiều khi tính cả phần tường hoặc phần dùng chung. Đo thật và tính lại. Chênh mười phần trăm diện tích là chênh mười phần trăm gần như mọi hạng mục tính theo mét vuông.

Chiều cao thông thuỷ nhỏ nhất

Lấy chỗ thấp nhất, thường là dưới dầm, chứ không lấy chỗ cao nhất. Toàn bộ phương án trần, điều hoà và chiếu sáng phải chạy được dưới con số này.

Công suất điện hiện có

Ghi đúng số ampe trên aptomat tổng và loại điện. Đây là con số quyết định có phải làm thủ tục nâng công suất hay không — thủ tục này phụ thuộc bên điện lực nên không rút ngắn được bằng tiền.

Khoảng cách từ vị trí cần thoát nước tới hố ga gần nhất

Nước thoát bằng trọng lực nên cần độ dốc. Khoảng cách càng xa thì càng phải nâng cốt nền ở điểm xuất phát, và có lúc phải chuyển sang dùng bơm. Đo và ghi lại ngay tại chỗ, vì về nhà không đoán được.

Ví dụ minh hoạ: một buổi khảo sát tìm ra ba khoản ẩn

Ví dụ dựng lại từ tình huống thường gặp.

Mặt bằng nhà phố 70 mét vuông, trông sạch sẽ, người thuê trước là văn phòng nhỏ. Chủ mới định mở quán cà phê, ước lượng ban đầu khoảng 200 triệu.

Buổi khảo sát tìm ra ba điều: aptomat tổng chỉ 32 ampe trong khi máy pha và tủ mát cần nâng lên đáng kể; không có đường thoát nước nào ở phía trong, hố ga duy nhất nằm sát mặt tiền; chiều cao thông thuỷ 2,6 mét nên phương án trần và vị trí cục nóng phải tính lại.

Ba điều này cộng thêm khoảng bốn mươi triệu và mười ngày so với ước lượng ban đầu. Biết trước thì tính vào ngân sách; biết sau khi đã thi công thì thành phát sinh và chậm khai trương.

Sau khảo sát, bạn nên nhận được gì

Một buổi khảo sát nghiêm túc phải cho ra ba thứ:

• Bản đo hiện trạng có kích thước thật, không phải ước lượng.
• Danh sách những điểm cần xử lý và ước tính chi phí cho từng điểm.
• Khoảng chi phí sơ bộ cho toàn bộ công việc, kèm giả định rõ ràng.

Ở KenPlus, khảo sát mặt bằng mất một tới hai ngày và dự toán sơ bộ ra trong 24 giờ sau đó — cả hai đều miễn phí và không ràng buộc. Xem thêm dịch vụ thiết kế để biết hồ sơ bàn giao gồm những gì.

Câu hỏi thường gặp

Khảo sát mặt bằng cửa hàng mất bao lâu?

Với mặt bằng dưới 150 mét vuông, một tới hai giờ tại chỗ là đủ để đo và ghi nhận hiện trạng. Phần mất thời gian hơn là tra cứu ràng buộc bên ngoài — quy định toà nhà, thủ tục nâng công suất điện — thường thêm một tới hai ngày.

Nên khảo sát trước hay sau khi ký hợp đồng thuê?

Trước, nếu có thể. Một buổi xem mặt bằng cùng người có nghề thường phát hiện được những thứ làm đội chi phí đáng kể: điện yếu, thoát nước sai vị trí, trần quá thấp. Biết trước thì bạn còn thương lượng được giá thuê hoặc chọn mặt bằng khác.

Tự khảo sát được không hay phải thuê?

Bạn tự đo kích thước và chụp ảnh hiện trạng được, và làm việc đó trước giúp buổi làm việc chính thức nhanh hơn nhiều. Nhưng phần đánh giá kết cấu, công suất điện và phương án thoát nước thì nên có người có nghề — đây là ba chỗ sai lầm đắt nhất.

Không có bản vẽ toà nhà thì sao?

Phần lớn mặt bằng nhà phố đều không có bản vẽ. Khi đó phải đo hiện trạng đầy đủ và ghi nhận bằng ảnh, chấp nhận rằng vẫn có thể phát sinh khi tháo dỡ — nên dự phòng thêm mười tới mười lăm phần trăm ngân sách cho trường hợp này.

Chiều cao trần bao nhiêu là đủ cho cửa hàng?

Với bán lẻ thông thường, thông thuỷ từ 2,8 mét trở lên là thoải mái. Từ 2,5 tới 2,8 mét vẫn làm được nhưng phải chọn phương án trần mỏng và cân nhắc kỹ vị trí điều hoà. Dưới 2,5 mét thì không gian sẽ có cảm giác nặng, cần xử lý bằng ánh sáng và màu sắc để bù lại.