Thuê mặt bằng kinh doanh cần kiểm tra gì trước khi thiết kế

Thứ tự thông thường là: tìm mặt bằng ưng ý, ký hợp đồng thuê, rồi mới gọi đơn vị thiết kế. Thứ tự đó hợp lý về mặt tâm lý nhưng gây tốn kém trong nhiều trường hợp.

Lý do: có những đặc điểm của mặt bằng làm chi phí thi công đội lên hàng chục triệu, và chúng không lộ ra khi bạn đi xem nhà mà không có người biết nhìn. Ký xong mới phát hiện thì bạn chỉ còn cách trả tiền.

Bài này là danh sách kiểm để bạn tự soát trước khi ký, hoặc mang theo khi đi xem mặt bằng.

Nhóm 1 — Điều khoản hợp đồng

Thời gian miễn tiền thuê để thi công

Đây là điều khoản đáng thương lượng nhất và nhiều người quên. Thi công một cửa hàng mất từ hai mươi tới sáu mươi ngày tuỳ quy mô. Nếu không có thời gian miễn phí, bạn trả tiền thuê cho khoảng thời gian không kinh doanh được.

Mức nên xin: shop bán lẻ dưới 100 mét vuông xin 30 tới 45 ngày; spa, salon, nhà hàng xin 45 tới 60 ngày vì khối lượng kỹ thuật nặng hơn.

Thời hạn thuê và điều kiện gia hạn

Thời hạn quyết định mức đầu tư hợp lý. Thuê hai năm mà đầu tư như thuê năm năm là rủi ro, vì phần lớn nội thất cố định không tháo mang đi được.

Quan trọng không kém: điều kiện gia hạn có ghi rõ không, và giá thuê khi gia hạn được xác định thế nào. Nếu chỉ ghi "thoả thuận lại" thì sau khi bạn đã đầu tư và có khách quen, bạn ở thế yếu.

Điều kiện hoàn trả mặt bằng

Nhiều hợp đồng yêu cầu trả lại nguyên trạng, nghĩa là cuối kỳ bạn phải tự tháo dỡ mọi thứ đã làm. Chi phí tháo dỡ đó nên tính vào bài toán ngay từ đầu, hoặc thương lượng để được giữ nguyên hiện trạng khi trả.

Quyền thay đổi mặt tiền và kết cấu

Ghi rõ bạn được phép làm gì: thay cửa, đục tường không chịu lực, khoan trần, gắn biển hiệu ở đâu và kích thước bao nhiêu. Với nhà phố, hỏi luôn về việc lắp cục nóng điều hoà ở mặt tiền — nhiều tuyến phố có quy định riêng.

Nhóm 2 — Hạ tầng kỹ thuật

Công suất điện

Xem aptomat tổng ghi bao nhiêu ampe, và hỏi đây là điện sinh hoạt hay điện kinh doanh. Sau đó cộng công suất các thiết bị bạn dự định dùng và so lại.

Nếu thiếu, việc nâng công suất phụ thuộc bên điện lực nên không rút ngắn được bằng tiền. Biết trước để tính vào tiến độ.

Vị trí cấp và thoát nước

Nước thoát bằng trọng lực nên cần độ dốc. Nếu khu vực bạn cần thoát nước nằm xa hố ga sẵn có, phải nâng cốt nền hoặc dùng bơm — cả hai đều tốn.

Với mô hình dùng nhiều nước như spa, salon, quán ăn, đây là hạng mục quan trọng ngang hệ điện.

Chiều cao thông thuỷ

Đo từ mặt sàn tới đáy dầm, không phải tới trần giả hiện có. Dưới 2,7 mét là bắt đầu chật; dưới 2,5 mét phải cân nhắc kỹ phương án trần và vị trí điều hoà.

Vị trí đặt cục nóng điều hoà

Hạng mục nhỏ nhưng hay bị phát hiện muộn. Không có chỗ đặt hợp lệ nghĩa là phải kéo ống đi xa, hoặc không lắp được loại điều hoà đã tính.

Thông gió và hút mùi

Với mô hình có mùi, kiểm tra có đường thoát khí ra ngoài không và ra ở đâu. Thoát khí ra chỗ ảnh hưởng hàng xóm là nguồn tranh chấp phổ biến.

Nhóm 3 — Kết cấu và hiện trạng

• Tường nào chịu lực — quyết định bạn có thay đổi được bố cục hay không.
• Cột giữa mặt bằng — ghi vị trí và kích thước. Cột đứng giữa lối đi chính là vấn đề thật.
• Dấu hiệu thấm — vết ố chân tường, sơn phồng, mùi ẩm ở góc khuất. Kiểm cả trần nếu có tầng trên.
• Độ phẳng và cốt nền — chênh cốt giữa các khu vực làm tăng chi phí cán nền.
• Đồ cũ để lại — liệt kê để tính khối lượng phá dỡ và vận chuyển phế thải.

Nhóm 4 — Ràng buộc thi công

• Giờ được phép thi công. Khu dân cư giới hạn giờ gây ồn; trung tâm thương mại nhiều nơi chỉ cho làm ban đêm, làm tăng chi phí nhân công và kéo dài tiến độ.
• Lối vận chuyển vật tư. Đo chiều rộng cửa và kích thước thang máy. Tấm ván 2,4 mét không vào được thang máy nhỏ, khi đó phải cắt tại chỗ hoặc mang bộ.
• Chỗ tập kết vật tư và đỗ xe tải. Không có chỗ thì phải bốc dỡ nhanh ngoài đường, phát sinh chi phí.
• Đặt cọc thi công và phí giám sát của ban quản lý, nếu có.

Nhóm 5 — Bối cảnh kinh doanh

Phần này không phải kỹ thuật nhưng ảnh hưởng trực tiếp tới doanh thu.

• Hướng nắng. Mặt tiền hướng tây chịu nắng chiều gay gắt — ảnh hưởng tới chọn kính, rèm và chi phí điều hoà.
• Tầm nhìn từ xa. Đứng cách hai mươi mét ở cả hai phía, xem biển hiệu sẽ nhìn thấy từ đâu, có bị cây hay cột điện che không.
• Hướng khách đi bộ chính. Quyết định đặt điểm nhấn mặt tiền ở bên nào.
• Chỗ để xe. Với nhiều mô hình, đây là yếu tố quyết định khách có ghé hay không.
• Cửa hàng lân cận. Hàng xóm cùng phân khúc có thể là lợi thế; hàng xóm gây mùi hoặc tiếng ồn thì ngược lại.

Nhóm 6 — Giấy tờ pháp lý của mặt bằng

Nhóm này không liên quan tới thi công nhưng có thể làm hỏng cả kế hoạch, nên kiểm cùng lúc.

• Người ký hợp đồng có đúng là chủ sở hữu không, hoặc có giấy uỷ quyền hợp lệ không. Thuê lại từ người đang thuê là trường hợp rủi ro cao — nếu hợp đồng gốc chấm dứt, hợp đồng của bạn cũng chấm dứt theo.
• Mặt bằng có đang thế chấp không. Nếu có, nên có thoả thuận với bên nhận thế chấp về quyền thuê.
• Công năng theo giấy tờ có cho phép kinh doanh ngành của bạn không. Một số căn hộ hoặc nhà trong ngõ có hạn chế về loại hình kinh doanh.
• Có tranh chấp gì đang diễn ra không — hỏi thẳng và hỏi cả hàng xóm.

Với mô hình có điều kiện kinh doanh riêng như ăn uống, spa hay phòng khám, kiểm tra thêm xem địa điểm có đáp ứng được yêu cầu để xin giấy phép hoạt động không. Làm xong cửa hàng rồi mới biết không xin được phép là tình huống tệ nhất.

Ví dụ minh hoạ: hai mặt bằng cùng giá thuê

Ví dụ dựng lại để so sánh, con số làm tròn.

Mặt bằng A — 80 mét vuông, giá thuê 25 triệu/tháng, từng là văn phòng. Điện 32 ampe, không có thoát nước phía trong, thông thuỷ 2,6 mét, được miễn 15 ngày thi công.

Mặt bằng B — 75 mét vuông, giá thuê 27 triệu/tháng, từng là quán ăn. Điện 50 ampe, có sẵn cấp thoát nước ở hai vị trí, thông thuỷ 3,1 mét, được miễn 45 ngày thi công.

Nhìn giá thuê thì A rẻ hơn 2 triệu mỗi tháng. Nhưng A phải nâng công suất điện, làm đường thoát nước dài, và chỉ được miễn 15 ngày trong khi thi công cần khoảng 30 ngày — nghĩa là trả thêm nửa tháng tiền thuê.

Cộng lại, chi phí ban đầu của A cao hơn B khoảng năm mươi tới bảy mươi triệu. Với chênh lệch tiền thuê 2 triệu mỗi tháng, phải mất hơn hai năm A mới hoà lại — mà hợp đồng chỉ có ba năm.

Mang gì theo khi đi xem mặt bằng

Một buổi xem nhà hiệu quả cần rất ít dụng cụ, nhưng thiếu chúng thì phải quay lại lần nữa.

• Thước dây 5 mét hoặc thước laser — đo ngang, sâu, cao ngay tại chỗ.
• Điện thoại có đèn pin — soi trần, soi góc khuất, soi tủ điện.
• Giấy bút — vẽ tay sơ đồ ngay tại chỗ, ghi số đo lên đó. Về nhà mới nhớ lại là sai.
• Danh sách thiết bị dự định dùng kèm công suất — để đối chiếu ngay với aptomat tổng.

Chụp ảnh nhiều hơn bạn nghĩ cần: từ cửa nhìn vào, từ trong nhìn ra, bốn góc, trần, sàn, tủ điện, khu vệ sinh, mặt tiền nhìn từ hai phía đường. Bộ ảnh này là thứ bạn sẽ gửi cho đơn vị thiết kế để có dự toán sơ bộ mà chưa cần hẹn khảo sát.

Nên gọi đơn vị thiết kế lúc nào

Thời điểm tốt nhất là khi bạn đã chọn được hai tới ba mặt bằng ứng viên nhưng chưa ký cái nào. Một buổi xem cùng người có nghề thường chỉ ra được:

• Mặt bằng nào có chi phí ẩn cao hơn.
• Mặt bằng nào bố trí được đúng mô hình kinh doanh của bạn.
• Những điều khoản nên thương lượng thêm trước khi ký.

Ở KenPlus, khảo sát mặt bằng và dự toán sơ bộ không mất phí và không ràng buộc — kể cả khi bạn quyết định không thuê mặt bằng đó. Xem dịch vụ thiết kế để biết hồ sơ bàn giao gồm những gì.

Câu hỏi thường gặp

Nên ký hợp đồng thuê rồi mới gọi thiết kế, hay ngược lại?

Nên gọi đơn vị thiết kế xem mặt bằng trước khi ký. Nhiều đặc điểm làm đội chi phí — điện yếu, thoát nước sai vị trí, trần thấp, chênh cốt nền — không lộ ra khi người không có nghề đi xem. Biết trước thì bạn còn thương lượng được giá thuê, thời gian miễn phí thi công, hoặc chọn mặt bằng khác.

Nên xin bao nhiêu ngày miễn tiền thuê để thi công?

Xin đủ thời gian thi công cộng một tuần đệm. Shop bán lẻ dưới 100 mét vuông thường 30 tới 45 ngày; spa, salon, nhà hàng nên 45 tới 60 ngày. Đây là điều khoản thương lượng được và đáng thương lượng nhất trong cả hợp đồng.

Làm sao biết công suất điện có đủ không?

Xem số ampe trên aptomat tổng, rồi liệt kê thiết bị dự định dùng cùng công suất từng cái và cộng lại. Nếu tổng nhu cầu vượt quá khoảng bảy mươi phần trăm công suất hiện có thì nên tính tới việc nâng. Thủ tục nâng phụ thuộc bên điện lực nên cần biết sớm để đưa vào tiến độ.

Mặt bằng từng kinh doanh ngành khác thì có sao không?

Có, và ảnh hưởng nhiều hơn nhiều người nghĩ. Chuyển từ ngành khô sang ngành ướt, hoặc sang ngành cần điện tải lớn, nghĩa là gần như phải làm lại toàn bộ hạ tầng kỹ thuật. Phần tận dụng được thường chỉ còn trần và sàn — hai hạng mục chiếm tỷ trọng nhỏ.

Thuê lại từ người đang thuê có an toàn không?

Rủi ro cao hơn hẳn so với thuê trực tiếp từ chủ sở hữu, vì hợp đồng của bạn phụ thuộc vào hợp đồng gốc — hợp đồng gốc chấm dứt thì hợp đồng của bạn cũng mất hiệu lực. Nếu buộc phải làm, hãy yêu cầu có xác nhận bằng văn bản của chủ sở hữu và kiểm tra thời hạn còn lại của hợp đồng gốc phải dài hơn thời hạn bạn thuê.

Điều khoản nào trong hợp đồng thuê hay bị bỏ sót nhất?

Ba điều: thời gian miễn tiền thuê để thi công, điều kiện và giá thuê khi gia hạn, và điều kiện hoàn trả mặt bằng cuối kỳ. Cả ba đều ít được chú ý lúc ký nhưng ảnh hưởng lớn tới tổng chi phí trong suốt thời gian thuê.