Thi công cửa hàng mất bao lâu từ chốt thiết kế đến khai trương

Đây là câu hỏi quyết định ngày khai trương, ngày bắt đầu trả tiền thuê, và cả lịch nhập hàng. Trả lời sai một tuần là kéo theo cả chuỗi.

Con số ngắn gọn: với KenPlus, giai đoạn thi công thường mất 20 tới 60 ngày tuỳ quy mô và hiện trạng mặt bằng. Nhưng con số đó chỉ hữu ích khi bạn biết nó được tạo ra thế nào, và điều gì làm nó dài ra.

Thời gian theo quy mô

• Dưới 50 mét vuông, hiện trạng sạch: 12–20 ngày
• 50–100 mét vuông: 20–35 ngày
• 100–200 mét vuông: 30–45 ngày
• Trên 200 mét vuông, hoặc phải phá dỡ toàn bộ: 45–60 ngày

Lưu ý: đây là thời gian thi công, tính từ ngày nhận mặt bằng tới ngày bàn giao. Nếu chưa có bản vẽ thì phải cộng thêm giai đoạn thiết kế 15 tới 25 ngày trước đó.

Năm giai đoạn và thời gian từng giai đoạn

1. Nhận mặt bằng và phá dỡ — 1 tới 5 ngày

Kiểm tra hiện trạng so với bản vẽ, chốt biên bản bàn giao, tháo dỡ đồ cũ và vận chuyển phế thải. Mặt bằng mới hoàn toàn thì chỉ mất một ngày; mặt bằng có đồ của người thuê trước thì ba tới năm ngày.

Đây cũng là giai đoạn hay lộ ra vấn đề: tường ẩm sau lớp ốp cũ, đường điện không như mô tả, cốt nền lệch. Phát hiện ở đây còn kịp điều chỉnh; phát hiện muộn hơn thì tốn hơn nhiều.

2. Phần thô và hệ kỹ thuật — 7 tới 20 ngày

Xây tường ngăn, tô trát, cán nền, đi điện nước, chống thấm. Đây là giai đoạn quyết định chất lượng lâu dài, và cũng là giai đoạn không nên ép tiến độ vì mọi thứ ở đây đều sẽ bị phủ kín.

Trong giai đoạn này có những khoảng chờ kỹ thuật không rút ngắn được: vữa cần thời gian, chống thấm cần đủ thời gian đông kết trước khi phủ lớp bảo vệ.

3. Hoàn thiện — 10 tới 25 ngày

Trần, sàn, sơn, ốp lát, lắp thiết bị chiếu sáng. Giai đoạn này có thể tăng người để rút ngắn ở một mức nhất định, nhưng vẫn vướng thời gian khô giữa các nước sơn.

4. Lắp đặt nội thất — 5 tới 10 ngày

Nội thất cố định, kệ, quầy, biển hiệu. Điều quan trọng: phần này chỉ mất năm tới mười ngày tại công trường, nhưng thời gian sản xuất ở xưởng là bảy tới mười hai ngày và phải diễn ra trước đó. Nếu xưởng chưa bắt đầu vì chưa chốt vật liệu, cả tiến độ dừng lại ở đây.

5. Nghiệm thu và bàn giao — 1 tới 2 ngày

Chạy thử toàn bộ hệ kỹ thuật, đối chiếu với bảng khối lượng đã ký, lập danh sách điểm cần khắc phục, bàn giao hồ sơ hoàn công và lịch bảo hành.

Nên dành thêm ba tới năm ngày sau nghiệm thu trước ngày khai trương, để xử lý những điểm chưa đạt và để bạn dọn dẹp, nhập hàng, bày hàng.

Sáu yếu tố kéo dài tiến độ

Hiện trạng mặt bằng

Mặt bằng mới bàn giao thô, sạch sẽ, cốt nền phẳng là trường hợp nhanh nhất. Mặt bằng cũ cần phá dỡ toàn bộ cộng thêm ba tới bảy ngày, và mang theo rủi ro phát sinh khi tháo ra mới thấy.

Chốt vật liệu muộn

Đây là nguyên nhân chậm phổ biến nhất mà chủ đầu tư kiểm soát được hoàn toàn. Mỗi ngày chưa chốt vật liệu là một ngày xưởng chưa bắt đầu.

Thay đổi giữa chừng

Đổi bố cục sau khi đã đi điện nước nghĩa là đục lại. Đổi vật liệu sau khi xưởng đã cắt nghĩa là làm lại. Thay đổi càng muộn thì càng đắt và càng chậm.

Quy định của toà nhà

Trung tâm thương mại thường giới hạn giờ thi công, có nơi chỉ cho làm ban đêm. Điều này có thể kéo dài tiến độ thêm ba mươi tới năm mươi phần trăm.

Thời điểm trong năm

Giai đoạn trước Tết là lúc mọi khâu đều căng: xưởng kín lịch, thợ ít, vật tư khan. Sau Tết thì nhân sự chưa ổn định trong một tới hai tuần đầu.

Vật tư nhập hoặc đặt riêng

Gạch nhập, kính cường lực cắt theo kích thước, đèn đặc thù, cửa nhôm — thời gian về hàng từ vài ngày tới vài tuần. Cần đặt ngay khi chốt hồ sơ, không đợi tới lúc cần dùng.

Ví dụ minh hoạ: tiến độ một shop 90 mét vuông

Ví dụ dựng lại theo tiến độ thường gặp, mặt bằng cũ cần phá dỡ một phần.

• Ngày 1–3 — nhận mặt bằng, phá dỡ kệ và trần cũ, dọn phế thải.
• Ngày 3–5 — chủ đầu tư chốt toàn bộ vật liệu. Xưởng bắt đầu sản xuất nội thất từ ngày 5.
• Ngày 4–14 — xây vách ngăn, tô, cán nền, đi điện nước, chống thấm khu vệ sinh.
• Ngày 15 — nghiệm thu phần thô.
• Ngày 15–26 — trần thạch cao, lát sàn, bả sơn, lắp thiết bị chiếu sáng.
• Ngày 24–30 — lắp nội thất (xưởng giao hàng ngày 24, đúng 19 ngày sau khi chốt vật liệu).
• Ngày 28–30 — lắp biển hiệu, hoàn thiện mặt tiền.
• Ngày 31–32 — nghiệm thu, chạy thử, bàn giao.
• Ngày 33–35 — chủ đầu tư nhập hàng, bày hàng, chạy thử vận hành.
• Ngày 36 — khai trương.

Điểm đáng chú ý: nội thất được sản xuất song song với phần thô và hoàn thiện, nhờ chốt vật liệu từ ngày thứ 5. Nếu chốt vật liệu vào ngày 15, toàn bộ tiến độ lùi thêm mười ngày.

Thời gian theo từng mô hình kinh doanh

Cùng một diện tích, các mô hình khác nhau mất thời gian khác nhau vì khối lượng hạng mục kỹ thuật không giống nhau.

Nhanh nhất: shop thời trang, shop mỹ phẩm, nhà sách

Chủ yếu là hệ kệ, chiếu sáng và hoàn thiện bề mặt. Ít hạng mục nước, không cần hút mùi hay cách âm. Một shop 80 mét vuông thường 20 tới 28 ngày.

Trung bình: cửa hàng tiện lợi, showroom, tiệm bánh

Thêm phần điện tải lớn cho thiết bị lạnh hoặc thiết bị bếp, thêm điểm cấp thoát nước. Cùng 80 mét vuông thì cộng thêm khoảng năm tới bảy ngày.

Lâu nhất: spa, salon tóc, nhà hàng, phòng khám

Bốn nhóm này có khối lượng kỹ thuật nặng nhất. Spa cần cách âm giữa các phòng và chống ẩm cho khu dùng nước — cả hai đều phải làm trong giai đoạn phần thô và không thể bù lại sau. Salon cần nhiều điểm cấp thoát nước cho khu gội. Nhà hàng cần hút mùi, cấp thoát nước bếp và phân luồng phục vụ. Phòng khám cần tuyến đi một chiều và vật liệu bề mặt đặc thù.

Cùng 80 mét vuông, các nhóm này thường mất 30 tới 40 ngày, tức là dài hơn shop thời trang khoảng một phần ba.

Điều này có ý nghĩa thực tế khi thương lượng thuê mặt bằng: nếu bạn mở spa hay nhà hàng, hãy xin thời gian miễn tiền thuê để thi công dài hơn so với người mở shop bán lẻ.

Cách kiểm soát tiến độ

Ba việc giúp bạn biết mình đang đúng hay chậm:

• Yêu cầu bảng tiến độ có ngày cụ thể cho từng hạng mục, không phải "khoảng ba tuần". Bảng này ký kèm hợp đồng.
• Nhận báo cáo ảnh theo tuần. Ở KenPlus, chỉ huy trưởng tại công trường báo ảnh tiến độ hàng tuần — đó là để bạn thấy chỗ trượt khi còn kịp xử lý.
• Nghiệm thu theo từng mốc thay vì dồn hết vào cuối. Nghiệm thu phần thô trước khi phủ kín là mốc quan trọng nhất.

Nên đặt ngày khai trương cách bàn giao bao lâu

Tối thiểu ba ngày, hợp lý là năm tới bảy ngày. Khoảng đệm này dùng cho:

• Xử lý các điểm chưa đạt phát hiện lúc nghiệm thu.
• Tổng vệ sinh — công trường vừa xong luôn có bụi, cần dọn kỹ trước khi bày hàng.
• Nhập hàng và bày hàng, thường mất một tới hai ngày với cửa hàng bán lẻ.
• Chạy thử vận hành: thử máy tính tiền, thử hệ thống điện với đầy đủ thiết bị, đào tạo nhân viên tại chỗ.

Đặt khai trương ngay ngày bàn giao là cách chắc chắn để mở cửa trong tình trạng chưa sẵn sàng.

Một lưu ý nữa về mùi: sơn và keo dán nội thất cần thời gian bay hơi. Với không gian kín, nên mở thông gió liên tục hai tới ba ngày sau khi hoàn thiện trước khi đón khách. Với mô hình ăn uống hoặc spa, điều này càng quan trọng vì mùi lạ ảnh hưởng trực tiếp tới trải nghiệm.

Hỏi gì để biết một tiến độ có thật hay không

• Tiến độ này giả định mặt bằng ở tình trạng nào?
• Hạn chốt vật liệu của tôi là ngày nào?
• Hạng mục nào là đường găng — chậm nó là chậm cả công trình?
• Trường hợp nào thì được gia hạn, và gia hạn bao lâu?
• Chậm không có lý do chính đáng thì xử lý thế nào?

Một đơn vị trả lời được năm câu này bằng con số cụ thể là đơn vị đã lập tiến độ thật. Trả lời chung chung nghĩa là con số đưa ra chỉ để bạn yên tâm ký.

Xem thêm cách KenPlus thi công để biết cam kết ở từng mốc nghiệm thu.

Câu hỏi thường gặp

Thi công cửa hàng mất bao lâu?

Thường 20 tới 60 ngày tuỳ quy mô và hiện trạng. Mặt bằng dưới 50 mét vuông sạch sẽ mất 12 tới 20 ngày; 50 tới 100 mét vuông mất 20 tới 35 ngày; trên 200 mét vuông hoặc phải phá dỡ toàn bộ thì 45 tới 60 ngày. Chưa gồm giai đoạn thiết kế 15 tới 25 ngày nếu chưa có bản vẽ.

Tổng thời gian từ lúc thuê mặt bằng tới khai trương là bao lâu?

Với một cửa hàng 100 mét vuông làm đầy đủ từ đầu: khoảng 20 ngày thiết kế, 30 tới 40 ngày thi công, 5 tới 7 ngày chuẩn bị khai trương — tổng khoảng 55 tới 70 ngày. Nên tính khoảng thời gian này vào lúc thương lượng thời điểm bắt đầu tính tiền thuê.

Hạng mục nào quyết định tiến độ nhiều nhất?

Nội thất đặt đóng, vì nó có thời gian sản xuất riêng ở xưởng và chỉ bắt đầu khi bạn đã chốt vật liệu. Chốt vật liệu sớm là cách rút ngắn tiến độ hiệu quả nhất mà không phải đánh đổi gì.

Có thể thi công 24/24 để nhanh hơn không?

Về lý thuyết một số hạng mục làm được, nhưng thực tế hiệu quả thấp: hiệu suất thợ ca đêm giảm, chi phí nhân công tăng, và nhiều khu dân cư giới hạn giờ gây ồn. Ngoài ra những khoảng chờ kỹ thuật như sơn khô hay vữa đông kết thì làm ca đêm cũng không rút ngắn được.

Nên xin bao nhiêu ngày miễn tiền thuê để thi công?

Tuỳ mô hình và quy mô, nhưng nguyên tắc là xin đủ thời gian thi công cộng thêm một tuần đệm. Shop bán lẻ dưới 100 mét vuông thường xin 30 tới 45 ngày; spa, salon hay nhà hàng nên xin 45 tới 60 ngày. Đây là điều khoản thương lượng được và đáng thương lượng, vì mỗi tuần miễn phí là một tuần tiền thuê bạn giữ lại được.

Nếu nhà thầu chậm tiến độ thì sao?

Điều này phải ghi trong hợp đồng trước khi ký: mốc bàn giao cụ thể, các trường hợp được gia hạn, và chế tài nếu chậm không có lý do chính đáng. Cũng nên ghi rõ trách nhiệm ngược lại của chủ đầu tư — chốt vật liệu và duyệt phương án đúng hạn, vì đây là nguyên nhân chậm phổ biến nhất.