Mở shop 30m2 cần bao nhiêu vốn cho phần nội thất

Mặt bằng 30 mét vuông là kích thước phổ biến nhất của những người mở cửa hàng đầu tiên: một căn nhà phố mặt tiền nhỏ, một ki-ốt trong trung tâm thương mại, hoặc tầng trệt một căn nhà ống. Diện tích nhỏ nên nhiều người nghĩ phần nội thất chẳng đáng bao nhiêu.

Thực tế ngược lại. Cửa hàng càng nhỏ thì chi phí trên mỗi mét vuông càng cao, vì có những khoản gần như cố định bất kể diện tích: quầy thu ngân, biển hiệu, hệ điện, khu vệ sinh. Ba mươi mét vuông vẫn cần đủ những thứ đó, nhưng chỉ có ba mươi mét vuông để chia đều.

Khoảng ngân sách nội thất cho 30 mét vuông

Với đơn giá thi công 2,8 đến 6 triệu đồng mỗi mét vuông tuỳ mô hình và mức hoàn thiện, một mặt bằng 30 mét vuông rơi vào khoảng 84 tới 180 triệu cho phần nội thất và hoàn thiện.

Khoảng này rộng vì nó phụ thuộc ba thứ: mô hình kinh doanh, hiện trạng mặt bằng, và vật liệu bạn chọn. Dưới đây là cách chia nhỏ để bạn biết tiền đi đâu.

Vì sao cửa hàng nhỏ đắt hơn tính trên mỗi mét vuông

Bốn khoản gần như không co lại theo diện tích:

• Quầy thu ngân — một shop 30 mét vuông và một shop 100 mét vuông đều cần một quầy, và quầy nhỏ hơn không rẻ hơn bao nhiêu vì vẫn phải có mặt bàn, hộc tủ, đi điện.
• Biển hiệu và mặt tiền — phụ thuộc chiều ngang mặt tiền chứ không phụ thuộc chiều sâu.
• Hệ điện — tủ điện, aptomat, đi dây trục chính là khoản gần cố định.
• Khu vệ sinh — nếu mặt bằng chưa có sẵn, làm mới một khu vệ sinh nhỏ vẫn tốn từ mười lăm tới ba mươi triệu.

Bốn khoản này cộng lại thường chiếm ba mươi tới bốn mươi phần trăm ngân sách của một cửa hàng 30 mét vuông, trong khi ở mặt bằng 150 mét vuông chúng chỉ chiếm mười tới mười lăm phần trăm.

Chia ngân sách theo hạng mục

Với một shop bán lẻ 30 mét vuông ở mức hoàn thiện trung bình, tỷ trọng thường thấy như sau:

• Nội thất cố định (kệ, quầy, tủ): 35–45% — khoản lớn nhất, và cũng là khoản co giãn nhiều nhất theo vật liệu.
• Trần, sàn, tường, sơn: 20–25%
• Điện và chiếu sáng: 12–18% — với cửa hàng bán lẻ, chiếu sáng không phải chỗ nên tiết kiệm.
• Mặt tiền và biển hiệu: 10–15%
• Phá dỡ, dọn dẹp, phát sinh dự phòng: 5–10%

Con số phần trăm này để bạn kiểm tra một báo giá có cân đối hay không. Nếu phần nội thất chiếm tới sáu mươi phần trăm mà chiếu sáng chỉ còn năm phần trăm, gần như chắc chắn cửa hàng sẽ đẹp trên bản vẽ nhưng tối và bẹt khi làm xong.

Khoản nào bắt buộc, khoản nào tối ưu được

Không nên cắt

• Chiếu sáng. Đây là thứ quyết định hàng hoá trông thế nào. Cùng một chiếc áo, dưới ánh sáng đủ và đúng nhiệt độ màu thì lên màu thật; dưới đèn yếu hoặc sai nhiệt độ màu thì trông rẻ tiền hơn giá bán. Với cửa hàng nhỏ, chi phí thêm cho chiếu sáng tốt thường chỉ vài triệu nhưng đổi lại rất nhiều.
• Hệ điện đủ tải. Tính dư công suất ngay từ đầu rẻ hơn nhiều so với đục tường đi lại dây sau này.
• Chống thấm khu dùng nước. Làm lại một khu vực bị thấm tốn gấp nhiều lần chi phí chống thấm ban đầu, chưa kể phải đóng cửa.

Tối ưu được

• Vật liệu bề mặt nội thất. Gỗ công nghiệp phủ melamine rẻ hơn laminate đáng kể mà vẫn bền với cường độ sử dụng của phần lớn cửa hàng bán lẻ. Dùng laminate cho những mặt hay va chạm như cạnh quầy, mép kệ; melamine cho phần còn lại.
• Trần. Không phải khu vực nào cũng cần trần thạch cao kín. Khu kho hoặc khu phụ trợ có thể để trần lộ, sơn đen — vừa rẻ vừa hợp với nhiều phong cách.
• Nội thất di động. Bàn, ghế, giá treo rời có thể mua sẵn thay vì đặt đóng, tiết kiệm khá nhiều mà không ảnh hưởng bố cục.
• Làm theo giai đoạn. Hoàn thiện khu bán hàng trước, khu phụ trợ làm ở mức tối thiểu rồi nâng cấp sau khi có doanh thu.

Ví dụ minh hoạ: hai phương án cho shop 30 mét vuông

Ví dụ dựng lại để so sánh cách phân bổ, con số làm tròn.

Phương án tiết kiệm — khoảng 95 triệu: nội thất melamine, trần thạch cao khu bán hàng còn khu kho để trần lộ, sàn nhựa hèm khoá, chiếu sáng ray đèn rọi cơ bản, biển hiệu chữ nổi mica.

Phương án trung bình — khoảng 150 triệu: nội thất kết hợp laminate ở các mặt va chạm, trần thạch cao toàn bộ có giật cấp tạo điểm nhấn, sàn gạch, chiếu sáng phân lớp gồm đèn nền và đèn rọi điểm, biển hiệu chữ nổi có đèn hắt, thêm hệ gương và khu thử đồ hoàn thiện hơn.

Chênh lệch 55 triệu giữa hai phương án chủ yếu nằm ở vật liệu bề mặt và lớp chiếu sáng thứ hai. Cả hai đều bố cục giống nhau — vì bố cục không phải chỗ nên tiết kiệm.

Ba lỗi hay gặp khi làm cửa hàng nhỏ

Nhồi quá nhiều kệ

Phản xạ tự nhiên với mặt bằng nhỏ là tận dụng từng centimet. Nhưng cửa hàng chật tới mức hai người tránh nhau khó thì khách sẽ không nán lại, và không nán lại thì không mua thêm. Lối đi chính nên giữ tối thiểu chín mươi centimet, khu vực trước quầy thu ngân rộng hơn một chút để có chỗ đứng chờ.

Quên chỗ để hàng dự trữ

Cửa hàng 30 mét vuông vẫn cần chỗ cất thùng hàng, đồ đóng gói, và tư trang nhân viên. Không tính trước thì những thứ đó sẽ nằm ở góc phòng, ngay trong tầm mắt khách. Một tủ kho cao kịch trần rộng tám mươi centimet giải quyết được phần lớn vấn đề này.

Đặt quầy thu ngân ngay cửa

Đặt quầy sát cửa ra vào khiến khách vừa bước vào đã đối mặt với nhân viên — nhiều người quay ra ngay. Với mặt bằng nhỏ, đặt quầy ở phía trong, chếch so với cửa, để khách có vài bước đi vào trước khi bị chào.

Thời gian thi công một cửa hàng 30 mét vuông

Mặt bằng nhỏ, hiện trạng sạch: thường 12 tới 20 ngày. Nếu phải phá dỡ toàn bộ đồ của người thuê trước, cộng thêm 3 tới 5 ngày.

Thứ kéo dài tiến độ không phải phần xây lắp mà là nội thất đặt đóng — phần này có thời gian sản xuất riêng ở xưởng, thường 7 tới 12 ngày. Chốt vật liệu sớm để đặt hàng sớm rút ngắn được nhiều hơn là tăng thợ ở công trường.

Ki-ốt trung tâm thương mại khác nhà phố ở đâu

Cùng 30 mét vuông nhưng hai loại mặt bằng này có bài toán chi phí khác hẳn, và nhiều người chỉ nhận ra khi đã ký hợp đồng thuê.

Ki-ốt trong trung tâm thương mại

Điểm cộng: hạ tầng thường có sẵn khá đầy đủ — điện đã kéo tới, điều hoà trung tâm, khu vệ sinh dùng chung, không cần làm mặt tiền chống nắng mưa. Ba thứ này tiết kiệm được đáng kể.

Điểm trừ nằm ở bộ quy định thiết kế của ban quản lý. Hầu hết trung tâm thương mại đều có quy định riêng về chiều cao vách, kiểu biển hiệu, vật liệu mặt tiền, cách đấu nối điện, và đặc biệt là giờ được phép thi công — nhiều nơi chỉ cho làm từ 22 giờ tới 6 giờ sáng. Thi công đêm làm chi phí nhân công tăng và tiến độ kéo dài.

Ngoài ra còn khoản đặt cọc hoàn trả mặt bằng và phí giám sát thi công mà ban quản lý thu. Hỏi rõ hai khoản này trước khi tính ngân sách, vì chúng không nhỏ.

Nhà phố mặt tiền

Điểm cộng: tự do thiết kế, tự chọn giờ thi công, mặt tiền là của mình nên làm biển hiệu và ánh sáng thu hút được.

Điểm trừ: phải tự lo gần như toàn bộ hạ tầng. Nếu nhà chưa từng kinh doanh, gần như chắc chắn phải nâng công suất điện, làm lại khu vệ sinh, xử lý chống thấm, và làm hệ cửa mặt tiền. Bốn khoản này cộng lại có thể chiếm bốn mươi tới năm mươi triệu trước khi bắt đầu làm phần nhìn thấy được.

Kinh nghiệm thực tế: khi xem một mặt bằng nhà phố, ba thứ nên kiểm ngay là công suất điện hiện có, vị trí hố ga thoát nước, và chiều cao thông thuỷ sau khi trừ trần kỹ thuật. Ba thứ này quyết định phần lớn khoản chi phí ẩn.

Nên dành bao nhiêu phần trăm tổng vốn cho nội thất

Với một cửa hàng bán lẻ nhỏ, phần thi công và nội thất thường chiếm khoảng ba mươi tới bốn mươi phần trăm tổng vốn khởi nghiệp. Phần còn lại là tiền hàng, tiền cọc và thuê mặt bằng vài tháng đầu, thiết bị, và vốn lưu động để cầm cự giai đoạn chưa có doanh thu ổn định.

Sai lầm hay gặp là dồn quá nhiều vào phần nhìn thấy được rồi thiếu vốn lưu động. Cửa hàng đẹp mà hết tiền nhập hàng thì vẫn phải đóng. Nếu ngân sách căng, hãy giảm mức hoàn thiện chứ đừng giảm phần vốn dự phòng.

Muốn có một khoảng chi phí cụ thể cho mặt bằng của mình, xem bảng chi phí thiết kế và thi công của KenPlus — có kèm số liệu thật từ các công trình đã quyết toán để bạn đối chiếu.

Câu hỏi thường gặp

Mở shop 30 mét vuông cần bao nhiêu vốn cho phần nội thất?

Khoảng 84 tới 180 triệu tuỳ mô hình và mức hoàn thiện, tính theo đơn giá 2,8 đến 6 triệu đồng mỗi mét vuông. Mức trung bình cho một shop bán lẻ thông thường rơi vào khoảng 120 tới 150 triệu. Đây là khoảng thực tế, không phải báo giá — con số cuối cùng phụ thuộc hiện trạng mặt bằng.

Có thể làm cửa hàng 30 mét vuông dưới 80 triệu không?

Có, nếu mặt bằng đã có sẵn trần, sàn và hệ điện dùng được, và bạn chấp nhận nội thất ở mức cơ bản. Nhưng cần kiểm tra kỹ hiện trạng trước khi tin vào con số đó: một mặt bằng trông sạch nhưng điện yếu hoặc thấm chân tường sẽ kéo chi phí lên nhanh.

Nên đặt đóng nội thất hay mua sẵn?

Nội thất cố định như hệ kệ tường, quầy, tủ kho nên đặt đóng theo kích thước thật của mặt bằng — mua sẵn hiếm khi vừa và thường lãng phí không gian. Nội thất rời như ghế, bàn phụ, giá treo di động thì mua sẵn tiết kiệm hơn đáng kể.

Chi phí có gồm thiết bị không?

Không. Đơn giá thi công gồm phần xây lắp, hoàn thiện và nội thất cố định. Thiết bị chuyên ngành như tủ mát, máy pha cà phê, máy tính tiền, camera do bạn mua theo thương hiệu mình chọn — đơn vị thi công chừa sẵn vị trí và điện nước.

Làm cửa hàng theo giai đoạn có được không?

Được, và với ngân sách hạn chế thì đây là cách hợp lý. Nhưng phần hạ tầng — điện, nước, chống thấm, trần — nên làm đủ ngay từ đầu, vì sửa những thứ này sau nghĩa là phải đục và đóng cửa. Phần có thể làm sau là mức hoàn thiện bề mặt và nội thất khu phụ trợ.