Mở spa trị liệu 80m² cần bao nhiêu tiền

Một spa trị liệu tám chục mét vuông không có một con số tiền chung cho mọi người. Tổng vốn mở cửa gồm bốn phần: phí thiết kế, tiền thi công nội thất và điện nước, tiền mua giường và máy, cùng các khoản thủ tục và dự phòng.

Tiền thi công không tăng đều theo mét vuông. Khoản này tăng theo số phòng kín, số điểm nước và mức hoàn thiện bạn chọn. Đọc hết các mục dưới đây, bạn sẽ biết nên chia tiền ra sao, cần hỏi nhà thầu những gì và chỗ nào không nên cắt.

Spa trị liệu tám chục mét vuông — phân vùng và quyết định chi phí

Trước khi hỏi giá, hãy phác ra mặt bằng sẽ chia thành những khu nào. Có khu tốn chủ yếu tiền trang trí, có khu tốn tiền điện nước và chống thấm.

Lễ tân và chỗ ngồi chờ

Khách bước vào là thấy khu này trước tiên, nên bạn dễ muốn dồn tiền vào quầy và đèn. Khu này ít điện nước, chỉ cần ổ cắm cho máy tính tiền, màn hình và đèn quầy. Tiền ở đây co giãn được nhiều nhất. Đổi mặt đá quầy, bớt tranh treo tường là hạ được chi phí mà khách vẫn thấy gọn gàng.

Phòng trị liệu kín

Phòng kín là khoản quyết định tiền thi công. Mỗi phòng cần vách cách âm, cửa kín, đèn chỉnh được độ sáng, mạch điện riêng cho giường điện và máy xông hơi mặt. Thường phòng còn có thêm bồn rửa tay và quạt hút mùi. Thêm một phòng là thêm trọn bộ những thứ đó, không chỉ thêm vài mét vuông sàn.

Về kích thước, hãng nội thất spa Michele Pelafas (Mỹ) cho rằng phòng massage thường rộng từ 2,74 × 3,05 m tới 3,05 × 3,66 m. Hãng này khuyên chừa 762–914 mm quanh giường để người làm đi lại. Bạn hãy đo chiếc giường định mua, rồi cộng phần chừa này để biết phòng của mình cần rộng chừng nào.

Khu ướt

Khu ướt gồm nhà vệ sinh, chỗ tắm nếu bạn làm body và bồn rửa dụng cụ. Chỗ nào có nước là chỗ phải chống thấm, ngâm nước thử trước khi lát gạch. Gom các khu ướt về gần nhau thì đường ống ngắn hơn, ít điểm phải chống thấm hơn.

Hành lang và lối đi của nhân viên

Hành lang là phần dễ bị ép nhỏ nhất khi muốn nhét thêm phòng. Bộ quy chuẩn tiếp cận của Mỹ (ADA 2010, mục 403.5.1) lấy bề rộng lối đi tối thiểu 915 mm. Quy chuẩn này không bắt buộc ở Việt Nam, nhưng là mốc tốt để bạn tự soát bản vẽ. Nên xếp lối của nhân viên ra kho sao cho không phải đi xuyên qua phòng đang có khách.

Nếu spa có xoa bóp

Spa có dịch vụ xoa bóp (massage) phải bố trí phòng nam riêng, phòng nữ riêng và chỗ cất giữ tư trang cho khách. Yêu cầu này nằm ở Điều 30 Nghị định 96/2016/NĐ-CP. Như vậy mặt bằng phải có ít nhất hai phòng tách bạch và thêm tủ đồ có khoá. Hãy đưa hai thứ này vào ngay bản vẽ đầu tiên, vì thêm về sau rất tốn.

Ví dụ minh hoạ (giả định nhà ống 5 × 16 m, tức 80 m², làm chăm sóc da và body): phía trước đặt quầy lễ tân và vài ghế chờ. Hai phòng body 3,0 × 3,5 m, một phòng đôi 3,5 × 4,5 m và một phòng chăm sóc da mặt 2,8 × 3,2 m xếp thành một dãy dọc hành lang. Cuối nhà là nhà vệ sinh, kho và chỗ nghỉ nhân viên. Các khổ phòng này lấy theo thư viện bố trí spa, không phải kích thước bắt buộc.

Bạn có thể xem các mặt bằng spa có ghi số đo từng phòng để so với mặt bằng của mình.

Hạng mục	Kích thước (mm)	Nguồn
Giường spa gỗ tràm Sendora S8019	1.900 × 700 × 700 (dài × rộng × cao)	Trang sản phẩm Sendora
Khoảng chừa quanh giường	762–914 mỗi phía	Michele Pelafas
Khổ phòng massage	2.740 × 3.050 đến 3.050 × 3.660	Michele Pelafas
Bề rộng lối đi tối thiểu	915	ADA 2010, mục 403.5.1
Vòng quay xe lăn	đường kính 1.525	ADA 2010, mục 304.3.1

Khung chi phí thi công theo mét vuông — áp vào mặt bằng của bạn

Nhà thầu hay báo giá thi công theo mét vuông. Cách báo này tiện để so nhanh, nhưng dễ làm bạn hiểu sai nếu không hỏi kỹ con số đã gồm những gì.

Vì sao không nhân đều theo diện tích

Có những khoản gần như cố định dù tiệm rộng hay hẹp: quầy lễ tân, tủ điện tổng, đường ống cấp thoát chính. Mặt bằng càng rộng, các khoản này chia ra mỗi mét vuông càng nhẹ. Ngược lại, mỗi phòng kín thêm vào lại kéo theo vách, cửa, điện, nước riêng. Vì vậy hai spa cùng diện tích có thể chênh nhau nhiều, chỉ vì một bên ba phòng còn bên kia năm phòng.

Ba mức hoàn thiện

• Mức cơ bản: ít phòng, khu ướt gom một chỗ, sơn nước, sàn gạch hoặc sàn nhựa hèm khoá.
• Mức vừa: có cách âm giữa các phòng, đủ ổ điện cho từng máy, trần thạch cao có đèn hắt.
• Mức cao: nhiều phòng, ốp gỗ hoặc đá, đèn có chỉ số hoàn màu (CRI) cao để soi da thấy đúng màu.

Hỏi gì khi cầm báo giá theo mét vuông

• Giá đã gồm đi điện nước, chống thấm và cách âm chưa?
• Đã tính mấy phòng kín, mấy điểm nước, mấy điểm điện cho máy?
• Trần, đèn, cửa, biển hiệu nằm trong hay ngoài giá?
• Phát sinh được duyệt bằng giấy có chữ ký hay chỉ nói miệng?

Muốn so hai báo giá cho công bằng, hãy yêu cầu cả hai bên tách từng hạng mục trên cùng một bản vẽ. Bạn có thể xem các hạng mục khi thi công spa để biết nên đòi tách những phần nào.

Ví dụ minh hoạ cách tự soát một báo giá: lấy đơn giá mỗi mét vuông nhà thầu báo nhân với 80 m², rồi hỏi lại con số đó đã tính bao nhiêu phòng kín. Nếu bạn định làm bốn phòng mà báo giá chỉ tính hai, phần chênh sẽ thành phát sinh giữa chừng.

Chỗ được tiết kiệm, chỗ không nên cắt

Được tiết kiệm: đổi mặt quầy từ đá tự nhiên sang đá nhân tạo, bớt tranh và đồ trang trí, làm một phòng thay vì hai nếu lịch hẹn xếp so le được.

Không nên cắt: chống thấm khu ướt, vách cách âm giữa các phòng, mạch điện riêng cho máy và quạt hút mùi. Cắt mấy thứ này lúc đầu thì sau khai trương phải đục ra làm lại, vừa tốn tiền vừa phải đóng cửa tiệm.

Phí thiết kế tính theo mét vuông

Phí thiết kế cũng thường tính theo mét vuông. Khoản này nhỏ so với tiền thi công, nhưng quyết định bạn có bị phát sinh nhiều hay không.

Một bộ thiết kế spa nên có gì

• Khảo sát, đo đạc hiện trạng và mặt bằng bố trí có kích thước từng phòng.
• Bản vẽ điện: vị trí ổ cắm, công tắc, mạch riêng cho từng máy.
• Bản vẽ cấp thoát nước: điểm cấp, điểm thoát, hướng dốc.
• Bản vẽ trần, đèn và phối cảnh 3D để bạn hình dung màu sắc, vật liệu.
• Bảng khối lượng, tức danh sách vật liệu và số lượng từng hạng mục, để các nhà thầu báo giá trên cùng một nền.

Thuê thiết kế riêng hay thi công trọn gói

Nếu chỉ thuê thiết kế, bạn trả phí rồi tự tìm thợ. Cách này linh hoạt, nhưng thợ không quen làm spa dễ bỏ sót chống thấm, cách âm hay mạch điện riêng. Nếu thuê trọn gói, một đơn vị chịu trách nhiệm từ bản vẽ tới bàn giao. Có nơi trừ hoặc giảm phí thiết kế khi bạn ký thi công, nên ghi rõ điều này vào hợp đồng.

Chốt máy trước, vẽ điện nước sau

Bản vẽ điện nước chỉ đúng khi bạn đã biết sẽ mua giường nào, máy xông hơi nào, phòng có bồn rửa hay không. Đổi máy sau khi đã ốp tường là phải đục tường đi lại dây, lại ống. Hãy chọn xong danh sách máy, có kích thước và thông số điện, rồi mới cho thợ đi dây âm tường.

Khi ký thi công, nên trả theo đợt gắn với từng mốc nghiệm thu. Phần nào làm đạt thì mới trả phần đó, bạn giữ được thế chủ động.

Những khoản nằm ngoài gói thi công nội thất

Giá thi công nội thất thường chưa gồm các khoản dưới đây. Bạn nên ghi riêng ra để khỏi hụt tiền sát ngày mở cửa.

Giường và máy móc

Giường điện, máy xông hơi mặt, tủ tiệt trùng khăn thường do chủ tiệm tự mua. Nhà thầu có thể lắp giúp, nhưng tiền máy nằm ngoài hợp đồng thi công. Bạn nên hỏi rõ phần lắp đặt có tính tiền không.

Máy dùng sóng, chiếu tia

Trước khi mua máy, hãy đọc Điều 40 khoản 12 Nghị định 96/2023/NĐ-CP. Dịch vụ thẩm mỹ dùng thiết bị can thiệp vào cơ thể, như tiêm, chiếu tia, sóng, đốt, phải do bệnh viện hoặc phòng khám thực hiện. Ranh giới với từng loại máy cụ thể chưa rõ, nên hỏi cơ quan cấp phép ở địa phương trước khi xuống tiền.

Phòng cháy chữa cháy

Theo Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP, nhà ở kết hợp kinh doanh có diện tích kinh doanh từ 50 m² trở lên thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy (mục 32). Với cơ sở kinh doanh dịch vụ, ngưỡng là từ 100 m² diện tích kinh doanh (mục 11). Thuộc diện quản lý thì phải có nội quy, phương tiện chữa cháy, phương án chữa cháy và người phụ trách (Điều 23 Luật 55/2024/QH15).

Dưới ngưỡng, bạn vẫn phải lắp điện an toàn, có bình chữa cháy phù hợp và giữ lối thoát nạn thông thoáng (Điều 20, 21 Luật 55/2024/QH15). Spa của bạn được xếp vào nhóm nào thì nên hỏi cơ quan phòng cháy ở địa phương. Bạn có thể đọc thêm yêu cầu phòng cháy khi mở spa chăm sóc da.

Giấy tờ

Đăng ký hộ kinh doanh nộp ở Uỷ ban nhân dân cấp xã, có kết quả trong 03 ngày làm việc nếu giấy tờ hợp lệ (Điều 99 Nghị định 168/2025/NĐ-CP). Lệ phí môn bài thôi thu từ 01/01/2026, theo Điều 10 khoản 7 Nghị quyết 198/2025/QH15. Có xoa bóp thì spa thuộc ngành kinh doanh có điều kiện (STT 8, Phụ lục IV Luật Đầu tư 143/2025/QH15). Danh sách đầy đủ có ở phần giấy tờ cần có khi mở spa theo từng loại dịch vụ.

Điện toà nhà, tiền thuê và dự phòng

Spa nhiều máy chạy cùng lúc có thể phải nâng công suất điện hoặc tách công tơ riêng. Ở trung tâm thương mại, việc này phải xin ban quản lý, nên hỏi trước khi ký thuê. Tiền thuê và tiền cọc không thuộc nhà thầu, nhưng là khoản phải trả sớm nhất. Hãy để riêng một khoản dự phòng cho phát sinh như đổi loại máy, thêm ổ điện, và tách hẳn khỏi tiền thi công để không bị tiêu lẫn.

Bảng điện nước từng phòng cần chốt trước khi đóng trần

Bảng dưới là danh sách để bạn và thợ cùng soát. Số ổ cắm, công suất cụ thể phải lấy theo máy bạn đã chọn.

Khu	Điện cần chốt	Nước cần chốt	Lưu ý
Lễ tân, chỗ chờ	Máy tính tiền, màn hình, đèn quầy, bộ phát wifi	Quầy pha trà nếu có	Ổ cắm quầy đặt xa chỗ có nước
Phòng trị liệu	Mạch riêng cho giường điện và máy xông hơi mặt, đèn chỉnh độ sáng, quạt hút mùi	Bồn rửa tay, nước nóng nếu cần	Chia tải đều các pha, không dồn hai phòng cạnh nhau vào một pha
Phòng tắm (nếu làm body)	Đèn, quạt hút, bình nóng lạnh	Sen tắm, phễu thoát sàn	Chống thấm cả phòng, thử nước trước khi lát
Kho, chỗ pha chế	Tủ lạnh, máy giặt sấy khăn	Bồn rửa, nước nóng	Lối đi không cắt ngang phòng có khách
Nhà vệ sinh khách	Đèn, quạt hút có hẹn giờ	Bồn cầu, lavabo	Cửa không mở thẳng vào phòng trị liệu

Ngay khi điện vừa đấu xong, hãy bật thử tất cả máy cùng lúc. Cầu dao nhảy lúc này thì sửa dễ hơn nhiều so với lúc tiệm đã đón khách.

Tham khảo chi phí từ công trình đã làm

Bảng dưới lấy từ các công trình spa KenPlus đã làm, có diện tích và chi phí thật. Bạn dùng để hình dung khoảng tiền theo quy mô. Giá cho mặt bằng của bạn vẫn cần khảo sát và bản vẽ riêng.

Nếu muốn xem một spa ở Hà Nội khi lên thiết kế trông thế nào, bạn có thể tham khảo thiết kế spa Mỹ Anh.

Nếu bạn đang có mặt bằng trong tay, hãy gửi KenPlus số đo mặt tiền, chiều sâu và danh sách dịch vụ định làm. Chúng tôi sẽ xếp thử bố trí và tách từng khoản chi phí để bạn dễ quyết định nhé.

Câu hỏi thường gặp

Mở spa trị liệu tám chục mét vuông gồm những khoản tiền nào?

Có bốn nhóm: phí thiết kế, tiền thi công nội thất và điện nước, tiền mua giường và máy, các khoản thủ tục cùng dự phòng. Tiền thuê và cọc mặt bằng tính riêng.

Giá thi công theo mét vuông đã gồm máy móc spa chưa?

Thường là chưa. Giường điện, máy xông hơi mặt, tủ tiệt trùng khăn do chủ tiệm mua riêng. Nhà thầu có thể lắp giúp, nên hỏi rõ phần lắp có tính tiền không.

Spa tám chục mét vuông có thuộc diện quản lý phòng cháy chữa cháy không?

Tuỳ mặt bằng. Nhà ở kết hợp kinh doanh có phần kinh doanh từ 50 m² trở lên thì thuộc diện quản lý (Phụ lục I mục 32 Nghị định 105/2025/NĐ-CP). Cơ sở kinh doanh dịch vụ thì ngưỡng là từ 100 m² (mục 11). Dưới ngưỡng vẫn phải có bình chữa cháy, điện an toàn và lối thoát nạn.

Spa có xoa bóp cần thêm gì so với spa chỉ chăm sóc da?

Cần giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự do Công an cấp xã cấp, thời hạn giải quyết không quá 04 ngày làm việc (Nghị định 58/2026/NĐ-CP). Mặt bằng phải có phòng nam riêng, phòng nữ riêng và chỗ cất tư trang cho khách (Điều 30 Nghị định 96/2016/NĐ-CP).

Muốn tiết kiệm thì cắt hạng mục nào?

Cắt ở phần trang trí như mặt đá quầy, tranh treo tường. Giữ nguyên chống thấm, cách âm, mạch điện riêng cho máy và quạt hút mùi.