Vốn và mô hình spa: chọn loại hình trước, tính tiền sau

Loại hình quyết định gần hết mọi thứ phía sau

Người mới thường bắt đầu bằng câu hỏi "mở spa cần bao nhiêu vốn", nhưng câu hỏi đó chỉ trả lời được sau khi chọn xong loại hình. Một spa chăm sóc da mặt cần phòng nhỏ, nhiều ổ điện cho máy, ít nước. Một tiệm gội đầu dưỡng sinh cần giường gội nối cấp thoát nước ở từng vị trí, bình nước nóng đủ công suất và sàn chống trơn. Spa có xoa bóp body cần phòng kín, cách âm và đường đi riêng cho khách. Còn spa có dịch vụ thẩm mỹ can thiệp vào da là một câu chuyện pháp lý khác hẳn, đọc ở chương giấy tờ.

Vì thế thứ tự đúng là: chọn danh sách dịch vụ, từ đó đếm số phòng kín và số giường gội, rồi mới đi tìm mặt bằng đủ chỗ cho số phòng đó. Làm ngược lại, tức thuê mặt bằng trước rồi nhồi dịch vụ vào, là nguyên nhân phổ biến nhất khiến spa phải bỏ bớt dịch vụ ngay từ bản vẽ đầu tiên.

Đếm phòng trước khi đếm tiền

Mỗi phòng trị liệu kín là một ô có kích thước tối thiểu: giường, khoảng đứng của kỹ thuật viên hai bên, cửa và một kệ nhỏ. Thư viện mặt bằng của KenPlus xếp sẵn các ô đó trên nhiều khổ nhà phố và tính được mặt tiền, chiều sâu tối thiểu cho từng mẫu. Nhập kích thước mặt bằng bạn đang xem ở chương 3, trang sẽ chỉ ra mẫu nào xếp vừa và vì sao mẫu kia không vừa.

Khi đã có số phòng, chi phí phần thiết kế và thi công mới bắt đầu có nghĩa, vì đơn giá theo m² thay đổi nhiều theo tỉ lệ khu ướt, số phòng kín và mức hoàn thiện. Đó là lý do khoảng giá trên trang này luôn đi kèm danh sách hồ sơ gốc: bạn nhìn được công trình nào kéo khoảng giá lên, công trình nào kéo xuống.

Những khoản hay bị quên trong dự toán

• Hệ kỹ thuật: điện cho máy công nghệ và máy xông, điều hoà từng phòng, quạt hút cho phòng kín và WC, bình nước nóng. Phần này nằm sau tường, không thấy trên ảnh phối cảnh nhưng là phần sửa sau tốn nhất.
• Cách âm vách phòng: vách chỉ che mắt thì khách phòng bên nghe hết. Cách âm phải tính từ lúc dựng vách, không bổ sung sau được.
• Khu ướt: chống thấm sàn và chân tường khu gội, khu tắm, WC; đường thoát nước đủ dốc.
• Biển hiệu và mặt tiền: thường bị đẩy sang "làm sau" rồi thành khoản phát sinh lớn sát ngày khai trương.
• Thiết bị và đồ dùng: giường, máy, khăn, mỹ phẩm ban đầu. Trang này chỉ tính phần thiết kế và thi công; phần thiết bị tuỳ thương hiệu bạn chọn, không có trong hồ sơ công trình.

Đọc con số chi phí trên trang này thế nào

Khoảng triệu/m² ở công cụ bên dưới chia tổng chi phí ghi trong hồ sơ cho diện tích của chính công trình đó. Nó không phải báo giá: hồ sơ ghi chi phí ở thời điểm làm, phần lớn là hồ sơ thiết kế kèm dự toán, và mỗi công trình có mức hoàn thiện khác nhau. Dùng nó để biết mặt bằng của bạn rơi vào khoảng nào, rồi gửi kích thước để có dự toán theo bản vẽ thật.