Chi phí thiết kế thi công spa 100m2

Bạn có mặt bằng khoảng 100 m² và đang muốn biết làm spa hết bao nhiêu? Câu trả lời ngắn: tiền chênh nhau chủ yếu ở phần kỹ thuật nằm sau vách, trên trần và dưới sàn. Đồ trang trí thì dễ thêm bớt về sau.

Cùng 100 m², spa có vách cách âm kín, khu ướt chống thấm kỹ và nước tới từng phòng sẽ tốn hơn spa chỉ ngăn phòng cho đủ che mắt. Đổi lại, bạn không phải đục ra sửa sau vài mùa nồm.

Ba bài toán kỹ thuật riêng của spa

Shop bán lẻ chỉ cần sáng, thoáng và một điểm nước. Spa thì khác. Khách nằm yên trong phòng kín, mặc ít đồ, nghe rõ từng tiếng động. Vì vậy có ba việc bạn phải chịu chi ngay từ phần thô.

Cách âm giữa các phòng trị liệu

Khách đang thư giãn mà nghe rõ tiếng nói chuyện phòng bên thì buổi trị liệu coi như hỏng. Cách âm không thêm vào sau được, vì nó nằm ngay trong cấu tạo vách và trần.

Mức cơ bản là vách thạch cao hai lớp, giữa nhồi bông khoáng. Muốn tốt hơn thì thêm tấm tiêu âm hoặc lớp cao su non, và dùng cửa đặc ruột thay cho cửa rỗng.

Chi tiết cần dặn kỹ nhà thầu: vách phải chạy kịch lên trần bê tông. Vách chỉ dừng ở trần thạch cao thì tiếng vẫn đi vòng qua khoảng trống phía trên. Khi đó mọi lớp bông bên dưới gần như vô ích.

Chống ẩm cho khu dùng nước

Phòng tắm, khu xông, chỗ rửa dụng cụ tạo hơi ẩm cả ngày. Hơi ẩm không thoát được sẽ đọng lại thành mốc chân tường, bong sơn, phồng chân tủ.

Có ba việc không nên cắt: chống thấm sàn và chân tường khu ướt, quạt hút đẩy hơi ẩm ra ngoài, và đồ nội thất trong vùng ẩm phải chịu được nước. Mùa nồm ở miền Bắc sẽ cho bạn thấy ngay chỗ nào làm ẩu.

Riêng phòng xông hơi, hiện chưa có văn bản bắt buộc riêng cho spa. Bạn nên chọn máy xông có công bố phù hợp TCVN 5699-2-53:2007, tiêu chuẩn an toàn cho thiết bị gia nhiệt dùng trong xông hơi. Tiêu chuẩn này là tự nguyện. Dây điện vẫn phải an toàn theo Điều 24 khoản 1 điểm c Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15.

Đường nước tới nhiều điểm

Spa cần nước ở từng phòng có dịch vụ ướt, khu xông, chỗ rửa dụng cụ và nhà vệ sinh. Càng nhiều điểm thì càng nhiều đường ống cấp và đường thoát.

Vị trí ống thoát sẵn có của mặt bằng ảnh hưởng nhiều tới tiền. Phòng tắm đặt xa ống thoát thì phải nâng sàn cho đủ dốc, kéo theo chi phí và mất chiều cao trần. Khi đi xem mặt bằng, bạn hãy hỏi chủ nhà vị trí ống thoát và hố ga trước tiên nhé.

Bố cục 100 m²: tuyến đi của khách quyết định cả mặt bằng

Nguyên tắc của spa rất đơn giản: khách không nên chạm mặt nhau lúc chưa sẵn sàng. Người vừa trị liệu xong, mặt còn đỏ, tóc còn ướt, chẳng ai muốn đi ngang khu chờ đang đông người.

Một phòng trị liệu cần rộng bao nhiêu

Hãy bắt đầu từ chiếc giường. Giường spa bán ở Việt Nam dài khoảng 1900 mm, rộng 700–800 mm. Quanh giường cần chỗ cho kỹ thuật viên đi lại và xoay người.

Hãng nội thất spa Michele Pelafas khuyên chừa ít nhất 762–914 mm ở mọi phía của giường. Hãng này cũng ghi phòng massage thường rộng từ 2,74 × 3,05 m đến 3,05 × 3,66 m. Bảng dưới gom các số đo có nguồn để bạn tự đo mặt bằng của mình.

Hạng mục	Kích thước (mm)	Nguồn
Giường spa gỗ tràm Sendora S8019	dài 1900 × rộng 700 × cao 700	Trang sản phẩm Sendora
Giường spa chân gỗ thông	dài 1900 × rộng 800 × cao 700	Trang sản phẩm Mỹ Phẩm Korea
Bàn massage Earthlite Spirit	dài 1854 × rộng 711–889	Hãng Earthlite
Khoảng chừa quanh giường	762–914 mỗi phía	Michele Pelafas
Phòng massage một giường	2740 × 3050 đến 3050 × 3660	Michele Pelafas
Lối đi thông thoáng tối thiểu	915	ADA 2010 mục 403.5.1 (quy chuẩn tiếp cận của Mỹ)
Vòng quay cho xe lăn	đường kính 1525	ADA 2010 mục 304.3.1

Ví dụ minh hoạ: giả sử giường dài 1900 mm, rộng 800 mm, chừa đều bốn phía 762 mm thì phòng cần khoảng 3,4 × 2,3 m, tức gần 8 m². Chừa 914 mm mỗi phía thì phòng lên khoảng 3,7 × 2,6 m, gần 10 m². Cộng thêm tủ dụng cụ và móc đồ cho khách, trong ví dụ này mỗi phòng một giường rơi vào khoảng 10 m².

Chia 100 m² cho các khu

Ví dụ minh hoạ: với mặt bằng 100 m² khá vuông, làm 3 phòng một giường theo cỡ ở trên thì các phòng chiếm khoảng 30 m². Phần còn lại dành cho lễ tân, chỗ ngồi chờ, khu thay đồ và tắm, kho, chỗ nghỉ nhân viên, nhà vệ sinh và hành lang. Mặt bằng dài và hẹp thì hành lang ăn nhiều diện tích hơn, số phòng có thể phải giảm.

Đừng cố nhồi thêm phòng. Thêm một phòng nghĩa là lễ tân, khu tắm hoặc lối đi bị bóp lại, và khách thấy ngay sự chật chội. Bạn có thể xem các mặt bằng spa có ghi số đo từng khu để hình dung trước khi gặp người thiết kế.

Lễ tân là chỗ tư vấn và bán gói

Lễ tân là nơi khách được tư vấn, mua gói liệu trình và mua sản phẩm dùng tại nhà. Khu này nên có một góc ngồi tư vấn hơi riêng, để khách không phải đứng nói chuyện ở quầy. Tủ sản phẩm đặt ngang tầm mắt người đang ngồi, đèn đủ sáng để đọc được nhãn chai lọ.

Tách khu nghỉ sau trị liệu khỏi khu chờ

Tuyến đi lý tưởng: khách vào lễ tân, qua khu thay đồ, vào phòng trị liệu, sang khu tắm, rồi nghỉ một lúc trước khi ra về. Nếu được, lối ra nên khác lối vào.

Với 100 m², làm hai tuyến riêng hoàn toàn khá khó. Cách thực tế hơn là đặt khu nghỉ sau trị liệu ở phía trong, che khỏi tầm nhìn của khu chờ bằng vách lửng hoặc rèm.

Phòng nam, phòng nữ nếu spa có massage

Nếu spa có dịch vụ xoa bóp, Điều 30 Nghị định 96/2016/NĐ-CP ngày 01/07/2016 yêu cầu có phòng nam riêng, phòng nữ riêng và nơi cất giữ tư trang an toàn cho khách. Hai yêu cầu này nên có trên bản vẽ từ đầu. Tách phòng hay thêm tủ đồ sau khi đã đóng vách sẽ rất tốn.

Xoa bóp là ngành kinh doanh có điều kiện, nằm ở STT 8 Phụ lục IV Luật Đầu tư 143/2025/QH15. Theo Điều 1 khoản 14 Nghị định 58/2026/NĐ-CP ngày 13/02/2026, Công an cấp xã cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự cho dịch vụ này. Thời hạn giải quyết không quá 04 ngày làm việc.

Ánh sáng: ba lớp cho ba trạng thái của khách

Ở spa, ánh sáng quyết định khách có thả lỏng được hay không. Mỗi khu cần một kiểu sáng riêng, và phòng trị liệu cần đổi được giữa hai chế độ.

Lễ tân sáng vừa và ấm

Đủ sáng để khách đọc phiếu tư vấn, xem nhãn sản phẩm. Nhưng đừng chói như cửa hàng bán lẻ. Ánh vàng ấm giúp khách thấy dịu ngay khi bước vào.

Phòng trị liệu có hai chế độ

Lúc làm việc, kỹ thuật viên cần sáng rõ để soi da và thao tác chính xác. Lúc khách nghỉ, đèn phải hạ xuống mờ và ấm. Vì vậy mỗi phòng nên có công tắc chỉnh độ sáng, đặt gần chỗ kỹ thuật viên đứng.

Chỗ soi da nên dùng đèn có chỉ số hoàn màu (CRI) cao. Chỉ số này cho biết đèn hiện màu da thật tới đâu. Đèn hoàn màu kém làm da trông xỉn, dễ đánh giá sai tình trạng da.

Hành lang thấp và gián tiếp

Hành lang nên tối hơn lễ tân, dùng đèn hắt tường hoặc đèn chân tường. Ánh sáng thấp vừa dẫn đường, vừa cho khách cảm giác đã rời xa phố xá ồn ào.

Đừng đặt đèn ngay trên mặt khách

Khách nằm ngửa sẽ nhìn thẳng lên trần. Bóng đèn ngay trên đầu giường, dù đã hạ mờ, vẫn làm khách nheo mắt. Hãy đặt đèn lệch khỏi giường hoặc hắt sáng lên tường, lên trần.

Điều hoà: khách cảm nhận suốt buổi

• Mỗi phòng chỉnh nhiệt độ riêng. Một máy chung cho nhiều phòng thì phòng gần lạnh, phòng xa nóng, không ai chỉnh theo ý khách được.
• Gió không thổi thẳng xuống giường. Khách nằm yên, mặc ít đồ, rất dễ thấy lạnh dù nhiệt độ phòng bình thường.
• Hỏi chỗ đặt cục nóng ngay khi xem mặt bằng. Nhiều phòng là nhiều cục nóng, và không phải mặt bằng nào cũng có chỗ treo.

Vật liệu: chọn theo độ bền với ẩm và hoá chất

Spa ẩm quanh năm, lại thêm tinh dầu, cồn sát khuẩn và lau dọn nhiều lần trong ngày. Gỗ công nghiệp chống ẩm (loại lõi xanh) chịu ẩm tốt hơn gỗ thường nhưng vẫn không chịu được ngâm nước. Vì vậy tủ ở khu ướt nên làm bằng nhựa, inox, hoặc nâng chân khỏi sàn, treo lên tường.

Khu	Sàn	Tường	Tủ, kệ
Lễ tân, chỗ ngồi chờ	Gạch hoặc sàn nhựa hèm khoá chịu nước	Sơn lau được	Gỗ công nghiệp phủ bề mặt chống trầy
Phòng trị liệu	Gạch vân gỗ hoặc sàn nhựa dày, ấm chân vì khách đi chân trần	Sơn lau được, tránh giấy dán tường	Gỗ công nghiệp chống ẩm, chân nâng khỏi sàn
Khu tắm, xông, thay đồ	Gạch chống trơn	Ốp gạch hoặc tấm chịu nước, cao hơn tầm nước bắn	Nhựa, inox hoặc tủ treo tường
Kho, chỗ rửa dụng cụ	Gạch chống trơn, có thoát sàn	Ốp gạch quanh bồn rửa	Kệ inox hoặc nhựa, dễ lau

Rèm và ghế bọc nỉ ở khu chờ nhìn ấm cúng, nhưng hút mùi tinh dầu và hơi ẩm. Nếu dùng, bạn hãy chọn loại tháo ra giặt được và đặt xa khu ướt.

Giấy tờ ảnh hưởng tới thiết kế spa 100 m²

Ngưỡng 100 m² về phòng cháy chữa cháy

Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/05/2025 có mục 11 về việc này. Cơ sở kinh doanh dịch vụ có tổng diện tích phục vụ kinh doanh từ 100 m² trở lên thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy. Spa nằm trong nhà ở kết hợp kinh doanh thì ngưỡng thấp hơn, từ 50 m² (mục 32).

Thuộc diện này, theo Điều 23 khoản 1 Luật 55/2024/QH15, spa phải có nội quy, phương tiện chữa cháy, phương án chữa cháy và người được phân công phụ trách. Bình chữa cháy, biển chỉ dẫn và lối thoát nạn nên có chỗ trên bản vẽ từ đầu. Spa có xoa bóp mà thuộc Phụ lục I thì khi xin giấy an ninh, trật tự phải kèm biên bản kiểm tra phòng cháy chữa cháy (Điều 1 khoản 9 Nghị định 58/2026/NĐ-CP).

Spa của bạn được xếp vào nhóm nào cụ thể thì nên hỏi cơ quan phòng cháy chữa cháy ở địa phương. Bạn có thể đọc thêm yêu cầu phòng cháy chữa cháy khi mở spa chăm sóc da để chuẩn bị kỹ hơn.

Dịch vụ xâm lấn cần giấy phép phòng khám

Bạn định làm dịch vụ có tiêm, chích, chiếu tia, đốt hay can thiệp xâm lấn khác? Điều 40 khoản 12 Nghị định 96/2023/NĐ-CP ngày 30/12/2023 yêu cầu cơ sở đó phải là bệnh viện hoặc phòng khám. Khi đó yêu cầu về phòng ốc khác hẳn một spa chăm sóc thông thường, nên cần quyết định trước khi thiết kế.

Hạng mục kỹ thuật và cách hỏi giá

Khi nhận báo giá, bạn hãy đối chiếu từng dòng dưới đây. Các phần này nằm trong vách, trần, sàn nên rất khó kiểm tra sau khi hoàn thiện.

Hạng mục	Làm lúc nào	Sửa sau khi xong	Câu nên hỏi nhà thầu
Vách cách âm	Trước khi đóng trần	Phải tháo vách, tháo trần	Vách có chạy kịch trần bê tông không? Bên trong mấy lớp?
Chống thấm khu ướt	Trước khi lát gạch	Đục gạch, nghỉ bán	Có ngâm nước thử trước khi lát không?
Đường nước, đường thoát	Phần thô	Đục sàn, đục tường	Mỗi phòng mấy điểm nước? Đường thoát đủ dốc chưa?
Điện, quạt hút, điều hoà	Trước khi đóng trần	Tháo trần, đi lại dây	Mỗi phòng có công tắc chỉnh sáng riêng không? Máy xông có đường điện riêng không?

Giường trị liệu, máy móc và đồ vải có thể nằm trong gói hoặc do bạn tự mua. Hãy hỏi rõ để so các báo giá cho công bằng.

Lịch làm: hai việc không được ép nhanh

Spa có thêm cách âm, chống thấm và nhiều điểm nước, nên lịch làm dài hơn cửa hàng bán lẻ cùng diện tích. Hai việc dưới đây đừng giục thợ làm nhanh.

• Chống thấm. Lớp chống thấm cần đủ thời gian khô và nên ngâm nước thử trước khi lát gạch. Bỏ bước này thì chỗ rò chỉ lộ ra khi spa đã mở cửa.
• Vách cách âm. Phải làm đủ từng lớp như bản vẽ. Bớt một lớp bông hay một lớp tấm là cả bức vách giảm tác dụng.

Khi thương lượng hợp đồng thuê, bạn nên xin thời gian miễn tiền thuê đủ cho cả thiết kế lẫn thi công. Các bước làm cụ thể có ở trang thi công spa và thẩm mỹ viện.

Tham khảo chi phí từ công trình đã làm

Bảng dưới lấy từ các công trình KenPlus đã làm, có diện tích và chi phí của từng spa. Bạn có thể dùng để ước lượng khoảng tiền cho mặt bằng của mình.

Khi đọc bảng, hãy lấy chi phí chia cho diện tích để ra mức tiền mỗi m². Sau đó so với ba bài toán kỹ thuật ở trên: spa của bạn nhiều khu ướt hơn, nhiều phòng hơn, hay phải phá dỡ nhiều hơn. Muốn tự lập bảng chi tiết, bạn xem cách làm trong dự toán chi phí mở spa nhỏ theo m².

Mỗi mặt bằng có ống thoát, mặt tiền và chiều sâu khác nhau, nên cùng 100 m² vẫn ra nhiều cách chia. Nếu đã có mặt bằng, bạn hãy gửi KenPlus bản vẽ hoặc vài tấm ảnh kèm kích thước. Chúng tôi sẽ cùng bạn xếp bố trí và lập dự toán sát với mặt bằng thật.

Câu hỏi thường gặp

Chi phí thiết kế thi công spa 100m² gồm những khoản nào?

Thường gồm phá dỡ, vách cách âm, chống thấm và đường nước, điện và điều hoà, trần sàn sơn, quầy lễ tân, tủ kệ, khu tắm thay đồ, mặt tiền và biển hiệu. Cách âm, chống thấm và đường nước là chỗ các báo giá dễ chênh nhau. Giường, máy móc và đồ vải có thể nằm ngoài gói, bạn nên hỏi rõ.

Spa 100 m² nên làm mấy phòng trị liệu?

Tuỳ hình dạng mặt bằng và việc có làm khu tắm, khu xông hay không. Michele Pelafas ghi phòng massage một giường rộng từ 2,74 × 3,05 m đến 3,05 × 3,66 m. Bạn nhân cỡ phòng với số phòng mong muốn, rồi xem phần còn lại có đủ cho lễ tân, khu tắm và hành lang không. Thiếu thì bớt một phòng, đừng bóp lối đi.

Làm vách cách âm cho phòng spa thế nào?

Mức cơ bản là vách thạch cao hai lớp, giữa nhồi bông khoáng. Quan trọng nhất là vách chạy kịch lên trần bê tông, không dừng ở trần thạch cao. Cửa phòng nên là cửa đặc ruột, có gioăng kín khe.

Spa 100 m² có phải làm thủ tục phòng cháy chữa cháy không?

Theo Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP, cơ sở kinh doanh dịch vụ có diện tích phục vụ kinh doanh từ 100 m² trở lên thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy. Nhà ở kết hợp kinh doanh thì ngưỡng là 50 m². Khi đó spa cần nội quy, phương tiện, phương án chữa cháy và người phụ trách theo Điều 23 Luật 55/2024/QH15.

Mở spa có massage thì mặt bằng cần gì thêm?

Điều 30 Nghị định 96/2016/NĐ-CP yêu cầu phòng nam riêng, phòng nữ riêng và nơi cất giữ tư trang an toàn cho khách. Bạn cũng phải xin giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự ở Công an cấp xã theo Nghị định 58/2026/NĐ-CP. Tủ đồ và vách tách phòng nên có trong bản vẽ ngay từ đầu.