Dự toán chi phí mở spa nhỏ theo m²: đọc từ hồ sơ thật

Bạn vừa xem được một mặt bằng ưng ý và muốn biết mở spa ở đó hết bao nhiêu. Không có con số chung nào trả lời đúng câu này. Con số sát nhất đến từ ba bước làm theo thứ tự. Đầu tiên là chọn kiểu spa. Tiếp theo là đếm phòng kín và khu ướt trên sơ đồ. Cuối cùng mới nhân diện tích với chi phí mỗi mét vuông của những spa có thật.

Đọc hết các mục dưới đây, bạn sẽ có một bảng hạng mục để tự điền. Bạn cũng sẽ biết bốn khoản hay bị sót và có danh sách cần kiểm tra trước khi đặt cọc.

Chọn kiểu spa trước, rồi mới mở bảng dự toán

Dịch vụ bạn làm quyết định tiền đi vào đâu. Hãy chốt danh sách dịch vụ trước, khi đó bảng dự toán sẽ tự rõ dòng nào nặng.

Spa chăm sóc da mặt

Kiểu spa này tốn tiền ở điện và máy, ít tốn ở nước. Mỗi phòng cần nhiều ổ cắm và một đường điện riêng cho máy. Một chậu rửa ở khu chung là đủ dùng.

Tiệm gội đầu dưỡng sinh

Tiệm gội thì ngược lại. Mỗi giường gội cần một điểm cấp nước nóng và một điểm thoát. Tiền dồn vào bình nóng lạnh, đường ống, chống thấm và máy giặt sấy khăn.

Spa xoa bóp toàn thân

Spa xoa bóp cần phòng kín, cách âm, phòng nam và phòng nữ riêng. Mỗi phòng nên có điều hoà riêng và đèn dịu. Dịch vụ này còn cần thêm giấy chứng nhận về an ninh, trật tự.

Spa làm nhiều dịch vụ

Nếu làm cả da mặt, gội và xoa bóp, hãy gom khu ướt về một cụm cho đường ống ngắn. Dịch vụ có tiêm, chích, chiếu tia hay đốt trên da thuộc diện thẩm mỹ xâm lấn. Theo Điều 40 khoản 12 Nghị định 96/2023/NĐ-CP, nơi làm các dịch vụ này phải là bệnh viện hoặc phòng khám.

Kiểu spa còn quyết định mặt bằng có hợp hay không. Spa gội cần trục thoát nước nằm gần khu gội. Spa xoa bóp cần đủ chiều sâu để xếp phòng phía sau quầy lễ tân. Nếu thuê mặt bằng trước rồi mới chọn dịch vụ, bạn rất dễ phải bỏ bớt dịch vụ ngay từ bản vẽ đầu tiên.

Bảng hạng mục dự toán một spa nhỏ

Phần mặt bằng của một spa nhỏ chia được thành sáu nhóm. Bạn có thể in bảng dưới ra, rồi ghi giá của từng nhà thầu cạnh mỗi dòng để so cho dễ.

Nhóm	Gồm những gì	Khi nào nhóm này nặng
Thiết kế	Bố trí mặt bằng, phối cảnh, bản vẽ điện, nước, trần, chi tiết vách.	Ít khi nặng, nhưng thiếu bản vẽ kỹ thuật thì phát sinh ở các nhóm sau.
Phần thô và điện nước	Phá dỡ, xây vách, đi điện nước, chống thấm, ống gió, quạt hút, điều hoà.	Mặt bằng cũ phải đi lại toàn bộ, nhiều khu ướt, nhiều phòng kín.
Hoàn thiện	Sàn, trần, sơn, ốp tường, cửa phòng, đèn.	Ốp tường nhiều, trần nhiều cấp, cửa phòng cách âm.
Nội thất	Quầy lễ tân, tủ, kệ, vách trang trí, đồ đóng tại chỗ.	Quầy và vách sảnh làm riêng, nhiều tủ âm tường.
Biển hiệu và mặt tiền	Biển, ốp mặt tiền, cửa kính, đèn hắt.	Mặt tiền rộng, cửa kính lớn, biển có đèn.
Thiết bị	Giường, ghế gội, máy chăm sóc da, máy xông, máy giặt sấy.	Dịch vụ dùng máy công nghệ, giá tuỳ hãng.

Ngoài sáu nhóm này còn tiền cọc và tiền thuê mặt bằng. Còn mỹ phẩm, vật tư ban đầu, đồng phục và phần mềm đặt lịch. Và vốn lưu động để trả lương vài tháng đầu. Mỗi khoản cần một dòng riêng, không thì bảng đẹp trên giấy mà hụt tiền đúng lúc mở cửa.

Đừng bớt điện nước để bù cho hoàn thiện

Ảnh phối cảnh chỉ cho bạn thấy sàn, tường, đèn và đồ đạc. Dây điện sau vách, ống thoát dưới sàn hay ống gió trên trần thì không hiện ra. Vì vậy người mới hay dồn tiền vào hoàn thiện rồi bớt điện nước. Đồ rời thay sau được, còn thiếu mạch điện hay ống thoát thiếu dốc thì phải đục lại.

Spa của KenPlus đã làm: chi phí mỗi m² đọc thế nào

Bảng dưới lấy từ các spa KenPlus đã làm, chỉ gồm những công trình ghi đủ diện tích và chi phí. Cột triệu/m² là chi phí chia cho diện tích của chính công trình đó.

Muốn xem kỹ một ví dụ, bạn có thể mở trang thiết kế Spa Mỹ Anh ở Hà Nội. Nhìn ảnh, bạn sẽ hình dung mức hoàn thiện nào đi với mức chi phí nào.

Vì sao con số này chưa phải giá cho mặt bằng của bạn

Giá vật liệu và nhân công đã đổi kể từ lúc các công trình này được làm. Có công trình chỉ thiết kế, có công trình thi công, nên không so ngang được. Mặt bằng phải đi lại toàn bộ điện nước cũng sẽ cao hơn chỗ đã có sẵn.

Bảng này giúp bạn biết mặt bằng của mình rơi vào đâu trước khi thuê. Bạn cũng dễ nhận ra một báo giá lệch hẳn ra ngoài mà không có lý do. Con số để ký hợp đồng chỉ có khi đã có bản vẽ và bảng khối lượng của chính mặt bằng bạn.

Ghép dự toán từ con số của chính bạn

Ví dụ minh hoạ. Gọi S là diện tích sàn làm spa (m²), k là chi phí mỗi mét vuông bạn chọn trong bảng trên. Gọi T là tổng báo giá thiết bị, M là tiền cọc và thuê những tháng đầu, L là vốn lưu động. Dự toán sơ bộ là S × k + T + M + L. Hãy tính hai lần, một lần với k thấp nhất, một lần với k cao nhất trong bảng.

Nếu phương án cao vẫn vừa sức, bạn có thể đi tiếp. Nếu chỉ phương án thấp vừa túi tiền, hãy bớt phòng hoặc thu nhỏ diện tích, đừng bớt điện nước. Mặt bằng phải đi lại toàn bộ điện nước, có nhiều khu ướt, phòng cần cách âm kỹ thì đừng lấy mức thấp.

Bốn hạng mục hay bị quên trong dự toán spa

Bốn khoản dưới đây đều nằm sau tường hoặc trên trần, nên không hiện trên ảnh phối cảnh. Thiếu chúng thì sửa sau tốn hơn nhiều so với làm từ đầu.

Điện cho máy xông và máy chăm sóc da

Mỗi phòng trị liệu nên có ổ điện ở đầu giường cho máy xông, đèn soi và máy chăm sóc da. Hãy đi một đường dây riêng từ tủ điện cho từng phòng. Điều 24 khoản 1 điểm c Luật 55/2024/QH15 yêu cầu dây dẫn và thiết bị điện trong nhà phải an toàn, được kiểm tra và thay kịp thời. Khi mua máy xông, bạn nên hỏi máy có công bố phù hợp TCVN 5699-2-53:2007 không. Tiêu chuẩn này là tiêu chuẩn tự nguyện cho thiết bị gia nhiệt dùng để xông hơi.

Điều hoà và quạt hút từng phòng

Một máy điều hoà lớn cho cả tầng nghe thì đỡ tốn. Nhưng phòng đang xông thì nóng, còn phòng đang đắp mặt nạ thì khách nằm yên và thấy lạnh. Nhà ống chỉ có cửa ở mặt tiền thì phòng phía trong cần thêm quạt hút ra tường sau hoặc lên mái. Thiếu quạt hút, phòng sẽ nồng mùi tinh dầu.

Cách âm vách phòng

Vách thạch cao một lớp che được mắt nhưng không che được tiếng. Hãy hỏi thợ phương án vách hai lớp thạch cao có bông khoáng ở giữa, cửa có gioăng kín khe dưới. Việc này phải quyết lúc dựng vách. Dựng xong mới thêm là phải tháo ra làm lại.

Chống thấm khu ướt

Khu gội, khu tắm và nhà vệ sinh cần chống thấm sàn và chân tường, sàn dốc về phễu thu, gạch chống trơn. Spa từ tầng hai trở lên càng phải làm kỹ. Nước thấm xuống tầng dưới là chuyện tranh chấp với chủ nhà, không còn là chuyện sửa chữa. Đường thoát chậu gội nên có bẫy tóc tháo ra vệ sinh được.

Spa 30 m² và spa 60 m²: khác nhau ở số phòng

Hai sơ đồ dưới lấy từ thư viện mặt bằng bố trí spa, vẽ đúng tỉ lệ. Ở đây chỉ so số phòng và cách chia.

Sơ đồ 30 m²: mặt tiền 6 m, sâu 5 m

Mặt bằng rộng mà nông kiểu này bạn có thể gặp ở góc phố hay ki-ốt tầng đế chung cư. Dải sát cửa làm lễ tân. Phía trong là một phòng xoa bóp kín, một cụm kho và nhà vệ sinh, một khu gội hai ghế ngả. Không có hành lang, mọi cửa mở thẳng ra sảnh, nên phòng kín phải cách âm kỹ hơn.

Sơ đồ 60 m²: mặt tiền 6 m, sâu 10 m

Diện tích gấp đôi nhưng phòng kín tăng gấp ba. Lễ tân và ghế chờ ở đầu, phía sau là ba phòng trị liệu hai bên hành lang. Kho sạch tách kho bẩn, nhà vệ sinh khách ở cuối dãy. Khách bước vào chỉ thấy quầy, không nhìn thẳng vào phòng nào.

Cùng ba khách, hai kiểu tốn tiền

Cả hai sơ đồ đều phục vụ ba khách cùng lúc, nhưng kiểu chỗ khác hẳn. Khổ 30 m² có một giường và hai ghế gội, hợp với gội đầu và khách vãng lai. Khổ 60 m² có ba phòng kín, hợp với liệu trình dài và khách đặt lịch trước. Vì vậy đừng chỉ nhân diện tích khi so dự toán. Khổ 60 m² tốn ở ba bộ vách cách âm và ba máy điều hoà. Khổ 30 m² dồn tiền vào nước nóng và chống thấm khu gội.

Đặt thử giường thật trước khi chia phòng

Theo trang sản phẩm của Sendora và Mỹ Phẩm Korea, giường spa bán ở Việt Nam dài khoảng 1.900 mm, rộng 700–800 mm. Michele Pelafas, một hãng nội thất spa của Mỹ, khuyên chừa 762–914 mm quanh giường để kỹ thuật viên đi lại. Với lối đi chung, bạn có thể tham khảo chuẩn tiếp cận ADA của Mỹ, rộng tối thiểu 915 mm. Hãy đo mặt tiền, chiều sâu và vị trí cầu thang, rồi so với ngưỡng ghi ở từng sơ đồ trong thư viện nhé.

Mở spa tại nhà hay ở chung cư cần những gì

Mở spa tại nhà hay trong chung cư giúp bạn bớt tiền thuê. Nhưng hai trường hợp này khác nhau, giấy tờ cũng khác.

Nhà ở kết hợp kinh doanh

Spa ở tầng trệt nhà mình, hoặc nhà thuê vừa ở vừa kinh doanh, được Luật 55/2024/QH15 gọi là nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh. Điều 21 khoản 1 yêu cầu nhà loại này đủ điều kiện phòng cháy của nhà ở tại Điều 20. Cụ thể là điện an toàn, có phương tiện chữa cháy phù hợp, có lối thoát nạn và biển chỉ dẫn. Nếu đi thuê, Điều 8 khoản 8 điểm b nói người thuê cũng phải bảo đảm các điều kiện này.

Trường hợp	Diện tích kinh doanh (m²)	Việc phải làm	Căn cứ
Nhà ở kết hợp kinh doanh	Từ 50 trở lên	Có nội quy, phương tiện, phương án chữa cháy, người phụ trách.	Nghị định 105/2025/NĐ-CP, Phụ lục I mục 32; Điều 23 Luật 55/2024/QH15.
Mặt bằng thuê chỉ để kinh doanh dịch vụ	Từ 100 trở lên	Như dòng trên.	Nghị định 105/2025/NĐ-CP, Phụ lục I mục 11.

Spa 30 m² tại nhà nằm dưới ngưỡng 50 m², còn spa 60 m² thì nằm trên. Dưới ngưỡng vẫn phải theo Điều 20 và 21. Vì vậy hãy đưa bình chữa cháy và biển chỉ dẫn thoát nạn vào dự toán từ đầu. Spa được xếp vào nhóm nào trong các phụ lục này thì văn bản chưa nói rõ, bạn nên hỏi cơ quan phòng cháy ở địa phương. Phần thẩm định thiết kế có ở bài yêu cầu phòng cháy khi mở spa chăm sóc da.

Căn hộ chung cư

Các văn bản về phòng cháy và ngành nghề ở trên không nói riêng chuyện mở dịch vụ trong căn hộ. Trước khi bỏ tiền sửa, hãy hỏi ban quản lý toà nhà xem nội quy có cho phép không. Sau đó hỏi UBND phường về đăng ký hộ kinh doanh tại địa chỉ đó. Ki-ốt tầng đế chung cư thì khác, vì nó được làm ra để kinh doanh.

Có xoa bóp thì cần thêm giấy

Nếu chỉ gội đầu và chăm sóc da không can thiệp, đăng ký hộ kinh doanh là đủ để mở. Có xoa bóp thì khác. "Kinh doanh dịch vụ xoa bóp" nằm ở STT 8 Phụ lục IV Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, tức là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Theo Nghị định 58/2026/NĐ-CP, Công an cấp xã cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự trong không quá 04 ngày làm việc.

Điều 30 Nghị định 96/2016/NĐ-CP còn yêu cầu có chỗ cất tư trang cho khách và phòng nam, nữ riêng. Yêu cầu này đổi thẳng số phòng trên sơ đồ, nên phải biết trước khi vẽ. Danh sách giấy tờ theo từng dịch vụ có ở bài mở spa mini cần giấy phép gì. Với trường hợp cụ thể, bạn hãy hỏi Công an và UBND phường nơi đặt spa.

Danh sách kiểm tra dự toán trước khi đặt cọc mặt bằng

Danh sách dưới dùng được cho cả spa tại nhà lẫn mặt bằng đi thuê. Đánh dấu xong hết rồi hãy đặt cọc.

• Đã chốt danh sách dịch vụ và biết dịch vụ nào cần giấy tờ thêm.
• Đã đếm số phòng kín, số giường và ghế gội, rồi so với mặt tiền và chiều sâu.
• Đã hỏi chủ nhà công suất điện, vị trí trục thoát nước, có được đục sàn và tường không.
• Bảng dự toán có đủ sáu nhóm hạng mục.
• Có dòng riêng cho điện máy xông, điều hoà từng phòng, cách âm vách và chống thấm khu ướt.
• Đã tính hai phương án S × k, với k thấp nhất và cao nhất.
• Thiết bị có báo giá thật từ ít nhất hai hãng, ghi rõ bảo hành và ai lắp.
• Tiền cọc, tiền thuê những tháng đầu và vốn lưu động nằm trong bảng.
• Với spa tại nhà, đã đo diện tích kinh doanh để biết có chạm ngưỡng 50 m² không.

Nếu bạn đang cân nhắc một mặt bằng cụ thể, hãy gửi mặt tiền, chiều sâu và vài tấm ảnh qua trang nhận báo giá và sơ đồ bố trí. KenPlus sẽ gửi lại sơ đồ bố trí trong ngày làm việc. Từ sơ đồ đó, bạn sẽ có dự toán theo khối lượng thật của chính mặt bằng mình.

Câu hỏi thường gặp

Bảng dự toán chi phí mở spa gồm những mục nào?

Phần mặt bằng gồm sáu nhóm: thiết kế, phần thô và điện nước, hoàn thiện, nội thất, biển hiệu, thiết bị. Ngoài ra còn tiền mặt bằng, mỹ phẩm, vật tư ban đầu và vốn lưu động. Thiếu dòng nào thì bảng sẽ hụt đúng khoản đó.

Vốn mở spa nhỏ tính thế nào cho sát?

Phần thiết kế và thi công ước bằng diện tích nhân với chi phí mỗi mét vuông của các spa đã làm. Phần thiết bị phải hỏi báo giá từng hãng. Cộng thêm tiền mặt bằng và vốn lưu động mới ra tổng vốn.

Giá giường, máy spa hỏi thế nào cho đúng?

Hãy chốt danh sách dịch vụ trước, rồi liệt kê máy cần cho từng dịch vụ. Sau đó xin báo giá ít nhất hai hãng, ghi rõ bảo hành và ai lắp. Bảng chi phí từ công trình không gồm giường, máy hay mỹ phẩm.

Mở spa ở chung cư được không?

Văn bản phòng cháy và ngành nghề không nói riêng về kinh doanh trong căn hộ. Bạn nên hỏi ban quản lý toà nhà về nội quy và hỏi UBND phường về đăng ký hộ kinh doanh trước khi sửa. Ki-ốt tầng đế chung cư được làm ra để kinh doanh, nên dễ hơn nhiều.

Mở spa tại nhà cần chuẩn bị gì về phòng cháy?

Theo Điều 21 Luật 55/2024/QH15, nhà ở kết hợp kinh doanh phải có điện an toàn, phương tiện chữa cháy, lối thoát nạn và biển chỉ dẫn. Nếu diện tích kinh doanh từ 50 m² trở lên, nhà thuộc diện quản lý về phòng cháy theo Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Khi đó bạn cần thêm nội quy, phương án chữa cháy và người phụ trách.

Spa có xoa bóp cần thêm giấy gì?

Bạn cần Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự do Công an cấp xã cấp, theo Nghị định 58/2026/NĐ-CP. Spa cũng phải có chỗ giữ tư trang cho khách và phòng nam, nữ riêng.