Chi phí thiết kế tiệm bánh ngọt 20m² bao nhiêu

Bạn vừa thuê được một ki-ốt hay một góc nhà phố chừng 20 m² để mở tiệm bánh. Câu hỏi đầu tiên bật ra là thuê thiết kế hết bao nhiêu.

Câu trả lời ngắn: phí thiết kế cho tiệm 20 m² không nên tính đơn giản bằng diện tích nhân đơn giá. Tiệm nhỏ vẫn cần gần đủ bộ bản vẽ như tiệm lớn. Vì vậy bạn hãy hỏi rõ ba điều. Nơi đó tính theo mét vuông hay trọn gói? Có mức phí tối thiểu không? Bộ bản vẽ gồm những tờ nào?

Phần dưới giải thích vì sao 20 m² là khổ khó, phí thiết kế được tính ra sao, và cách xếp bốn khu của tiệm bánh cho gọn.

Vì sao 20 m² nhỏ hơn hẳn so với một tiệm bánh đủ bếp

Nhìn trên giấy, 20 m² có vẻ đủ cho một quầy và một góc bếp. Đến lúc đặt thiết bị thật vào, bạn sẽ thấy mặt bằng hết rất nhanh.

Bốn khu vẫn phải có đủ

Tiệm bánh nào cũng có bốn việc: nhận nguyên liệu, làm bánh, bày bán và cất đồ. Tiệm rộng thì mỗi việc có một góc riêng. Tiệm 20 m² phải xếp cả bốn khu nối nhau trên một trục. Như vậy người làm không phải đi vòng qua chỗ khách đứng.

Thiết bị không nhỏ lại theo mặt bằng

Mặt bằng nhỏ đi một nửa nhưng chiếc lò, chiếc tủ bánh vẫn giữ nguyên kích thước. Bảng dưới là vài thiết bị có thông số công bố trên trang của nơi bán. Bạn dùng để hình dung khoảng chiếm chỗ, không phải gợi ý phải mua đúng mẫu này.

Thiết bị (nơi công bố thông số)	Dài × sâu × cao (mm)	Công suất điện
Lò nướng điện Southstar YXD-20C, 1 tầng 2 khay (Bếp Toàn Cầu).	1220 × 860 × 525	6,6 kW, ghi cả 220V và 380V
Tủ trưng bày bánh kem kính cong, 3 tầng (Điện máy Đại Việt).	1200 × 650 × 1200	520 W
Tủ bánh kem để bàn WS-T23 (Điện máy Bigstar).	1200 × 510 × 760	400 W
Tủ ủ bột Berjaya 1DPF-16, 16 khay (AUA Corp).	530 × 785 × 2050	2000 W

Chiếc lò ở trên nặng 77 kg. Lò dùng khay 400 x 600 mm, nên cần kệ chắc và chỗ trống phía trước để rút khay. Hai mẫu tủ bánh đều dài 1200 mm. Riêng tủ bánh đã chiếm gần hết mặt quầy của một ki-ốt hẹp. Bạn có thể đọc thêm cách chọn lò theo mặt bằng trong hướng dẫn chọn kích thước lò nướng cho tiệm bánh ngọt.

Mỗi mét vuông sẽ đắt hơn

Có những khoản gần như không giảm theo diện tích, như đường điện riêng cho lò, bồn rửa, đường thoát nước, chụp hút mùi, cửa và biển hiệu. Tiệm nhỏ đi một nửa thì các khoản này vẫn gần như giữ nguyên. Vì vậy đơn giá tính trên mỗi mét vuông của tiệm nhỏ có thể cao hơn tiệm lớn. Đừng lấy đơn giá của một tiệm rộng rồi nhân với 20.

Chọn kiểu tiệm trước khi vẽ

Tiệm chỉ bán bánh lấy về, tiệm nướng tại chỗ và tiệm có thêm vài ghế ngồi cần ba cách bố trí khác hẳn nhau. Nếu nhận bánh từ xưởng, khu bếp có khi chỉ còn bàn trang trí và chỗ rửa. Nếu nướng tại chỗ, bạn phải chừa chỗ cho lò, đường điện lớn và hút mùi. Chốt điều này sớm, bản vẽ sẽ ít phải sửa.

Phí thiết kế tiệm bánh 20 m²: tính thế nào và bạn nhận được gì

Phí thiết kế là tiền cho bộ bản vẽ, chưa phải tiền làm tiệm. Muốn so giá giữa các nơi cho đúng, bạn cần biết họ tính theo cách nào và giao những tờ gì.

Hai cách tính phí bạn sẽ gặp

Có nơi tính phí theo mét vuông thiết kế. Có nơi báo trọn gói cho cả bộ bản vẽ. Với tiệm cỡ 20 m², tính theo mét vuông dễ ra con số thấp hơn mức phí tối thiểu của đơn vị thiết kế. Hãy hỏi thẳng có mức tối thiểu không, để khỏi bất ngờ khi nhận báo giá.

Bộ bản vẽ nên có những tờ nào

Tiệm nhỏ càng cần bản vẽ rõ, vì chỉ lệch một chiếc tủ là chắn mất lối đi. Bảng dưới liệt kê các tờ nên có và lý do.

Tờ bản vẽ	Dùng để làm gì	Thiếu thì dễ gặp chuyện gì
Mặt bằng bố trí	Xếp quầy, tủ bánh, bếp, kho và lối đi.	Thợ tự xếp, quầy chắn lối vào bếp.
Mặt bằng kích thước	Ghi số đo từng món đồ và khoảng hở.	Tủ đóng xong không vừa chỗ thiết bị mua về.
Bản vẽ điện	Vị trí ổ cắm, đường riêng cho lò và tủ.	Thiếu ổ, phải đi dây nổi sau khi hoàn thiện.
Bản vẽ cấp thoát nước	Vị trí bồn rửa, đường thoát.	Bồn rửa đặt xa đường thoát, phải đục sàn lại.
Mặt đứng quầy và tủ	Chiều cao, vật liệu, chỗ đặt máy tính tiền.	Quầy cao thấp tùy thợ, khách khó nhìn bánh.
Trần và đèn	Vị trí đèn chiếu tủ bánh, quạt hút.	Đèn rọi sai chỗ, bánh trong tủ trông tối.

Phí cao hay thấp do đâu

Phí thường nhích lên khi mặt bằng méo hoặc có cột giữa nhà. Muốn xem hai, ba phương án bố trí thì cũng tốn công vẽ hơn. Tiệm nướng tại chỗ cần bản vẽ điện và hút mùi kỹ hơn tiệm chỉ bán bánh. Quầy làm riêng theo màu sắc thương hiệu, hay có thêm phối cảnh 3D, cũng làm phí tăng.

Ngược lại, mặt bằng vuông vức, một phương án, tủ kệ dùng kích thước sẵn thì phí sẽ gọn hơn. Hỏi rõ phí đã gồm bao nhiêu vòng chỉnh sửa, vì tiệm nhỏ hay phải sửa đi sửa lại vài lần.

Phí thiết kế khác tổng tiền mở tiệm

Bộ bản vẽ chưa gồm tiền thi công, tiền mua lò và tủ, tiền thuê và tiền cọc mặt bằng. Đừng lấy phí thiết kế để ước tổng vốn. Nếu định thuê luôn đơn vị đó thi công, hãy hỏi phí thiết kế có được trừ vào hợp đồng thi công không.

Chỉ thuê thiết kế hay thuê luôn thi công

Nếu đã có đội thợ quen, bạn có thể chỉ thuê bản vẽ rồi giao thợ làm. Với tiệm 20 m², chỗ dễ hỏng là thợ tự dời đồ ngoài công trình. Ví dụ đẩy quầy ra cho rộng chỗ khách rồi chắn mất lối vào bếp, hay kê tủ lạnh sát lò. Khi một bên vừa vẽ vừa làm, bản vẽ và thực tế ít lệch nhau hơn. Bạn có thể xem cách làm trọn từ bản vẽ đến thi công ở trang thiết kế tiệm bánh.

Sơ đồ luồng nguyên liệu – chế biến – bày bán – kho cho tiệm nhỏ

Dù tiệm rộng hay hẹp, nguyên tắc vẫn là đi một chiều. Hàng vào, làm bánh, rồi bánh ra quầy. Khách chỉ đứng ở khu bày bán, không phải đi ngang qua khu bếp hay chỗ để thùng hàng.

Khu	Việc diễn ra	Cách xếp khi mặt bằng nhỏ	Nếu bỏ qua
Nguyên liệu	Nhận bột, bơ, trứng, đồ trang trí. Cân và rửa sơ.	Kệ đồ khô gần lối nhận hàng. Tủ lạnh nguyên liệu tách khỏi tủ bày bánh.	Thùng hàng chất giữa quầy lúc khách đang mua.
Chế biến	Trộn, nướng, trang trí bánh.	Gom vào một vách gồm tủ dưới, mặt bàn và lò. Có chụp hút mùi nếu nướng tại chỗ.	Mùi và hơi nóng tràn ra quầy. Thiếu ổ điện cho máy.
Bày bán	Trưng bánh, tính tiền, giao bánh.	Quầy thẳng hoặc chữ L sát mặt tiền. Tủ bánh quay ra cửa.	Khách đứng ngoài không thấy bánh. Quầy chắn lối bếp.
Kho	Cất hộp, nguyên liệu dư, dụng cụ, đồ vệ sinh.	Kệ cao sát vách cuối, gầm quầy, gầm cầu thang.	Bếp bừa bộn, khó giữ sạch khi có người đến kiểm tra.

Luồng hàng vào

Nếu tiệm có cửa sau hay lối phụ, hãy cho hàng vào đường đó. Nếu chỉ có một cửa, bạn nên hẹn giờ nhận hàng trước giờ mở cửa. Kệ đồ khô đặt gần lối vào để người giao hàng không phải đi sâu vào bếp.

Luồng bánh ra quầy

Bánh làm xong nên đi thẳng từ bàn trang trí vào tủ bày, không vòng qua chỗ khách đứng. Cửa lấy bánh của tủ quay vào phía người bán. Mặt kính quay ra cửa để người đi đường nhìn thấy bánh.

Lối đi sau quầy

Tiêu chuẩn tiếp cận ADA 2010 của Mỹ (mục 403.5.1) lấy bề rộng lối đi tối thiểu là 915 mm. Ở Việt Nam con số này không bắt buộc, nhưng là một mốc để bạn so. Cách thực tế hơn là đo khi có hai người đứng sau quầy. Một người rút khay khỏi lò, người kia vẫn phải đi qua được mà không va nhau.

Kho trong tiệm nhỏ

Tiệm 20 m² hiếm khi có chỗ cho một phòng kho riêng. Bạn có thể tận dụng kệ cao sát vách cuối, gầm quầy và khoảng trên đầu tủ. Nếu định mua tủ ủ bột như mẫu Berjaya cao 2050 mm, hãy đo chiều cao trần hoặc gầm gác lửng trước khi đặt hàng.

Ví dụ minh hoạ: giả định mặt bằng ngang 4 m, sâu 5 m, chỉ có một cửa trước. Tiệm bán bánh lấy về và nướng ít tại chỗ. Quầy tính tiền và tủ bánh đặt sát mặt tiền, quay ra cửa. Nửa sau là khu làm bánh dồn vào một vách, gồm bồn rửa, mặt bàn và lò. Vách cuối là kệ cao làm kho. Khách dừng ở trước quầy, người làm đi lại ở phía sau, hai luồng không cắt nhau. Đây chỉ là cách nghĩ, số đo thật phải theo mặt bằng và thiết bị bạn chọn.

Điện và phòng cháy: tính trước khi chốt bản vẽ

Cộng công suất thiết bị trước

Lò Southstar YXD-20C trong bảng trên có công suất 6,6 kW. Nơi bán ghi lò có cả bản 220V và 380V. Bạn hỏi nơi bán xem bản mình mua dùng điện 1 pha hay 3 pha. Sau đó hỏi chủ nhà xem công tơ đang là loại nào. Cộng thêm tủ bánh 520 W, tủ ủ 2000 W và các máy nhỏ. Rồi đưa danh sách này cho thợ điện trước khi đi dây.

Tiệm 20 m² có thuộc diện quản lý PCCC không?

Nghị định 105/2025/NĐ-CP (ngày 15/05/2025) có Phụ lục I liệt kê các cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy. Mục 11 ghi cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống có diện tích phục vụ kinh doanh từ 100 m² trở lên. Mục 32 ghi nhà ở kết hợp kinh doanh có diện tích phục vụ kinh doanh từ 50 m² trở lên. Tiệm 20 m² nằm dưới cả hai ngưỡng này.

Dưới ngưỡng không có nghĩa là bỏ qua, nhất là khi tiệm mở ngay trong nhà ở. Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 (ngày 29/11/2024) có hai điều bạn nên biết. Điều 20 khoản 1 điểm b yêu cầu bố trí bếp đun nấu an toàn. Vật, chất dễ cháy không được để gần nguồn lửa, nguồn nhiệt. Với nhà ở kết hợp kinh doanh, Điều 21 khoản 1 yêu cầu thêm biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn. Khu kinh doanh hàng dễ cháy phải được ngăn cách với khu để ở.

Nếu bạn thuê nhà để mở tiệm, Điều 8 khoản 8 điểm b ghi người thuê cũng phải giữ các điều kiện này. Trách nhiệm không chỉ nằm ở chủ nhà.

Giấy tờ an toàn thực phẩm

Yêu cầu về giấy tờ và điều kiện vệ sinh cho tiệm bánh tùy nơi và tùy cách bạn làm bánh. Bạn nên hỏi cơ quan cấp phép ở địa phương trước khi chốt bản vẽ. Hãy mang theo mặt bằng bố trí để được góp ý luôn. Danh sách giấy tờ cần chuẩn bị có ở hướng dẫn mở tiệm bánh ngọt cần giấy phép gì.

Chuẩn bị gì trước khi trả phí thiết kế

1. Đo lại mặt bằng thật, ghi rõ đo từ mép tường hay từ tim cột.
2. Chốt kiểu tiệm: chỉ bán bánh lấy về, có nướng tại chỗ, hay có thêm chỗ ngồi.
3. Liệt kê thiết bị định mua, kèm kích thước và công suất ghi trên trang thông số của nơi bán.
4. Hỏi chủ nhà về công tơ điện, đường nước và chỗ thoát nước.
5. Yêu cầu bộ bản vẽ có sơ đồ đủ bốn khu nguyên liệu, chế biến, bày bán, kho.
6. Hỏi rõ phí gồm mấy phương án, mấy vòng sửa, và có trừ vào hợp đồng thi công không.

Tham khảo chi phí từ công trình đã làm

Bảng dưới lấy từ các tiệm bánh KenPlus đã thiết kế, có ghi diện tích và chi phí. Các tiệm trong bảng đều rộng hơn 20 m². Bạn hãy đọc để thấy hạng mục nào làm chi phí đội lên. Đừng chia đều theo mét vuông rồi nhân xuống.

Nếu muốn xem một tiệm khổ nhỏ được xếp quầy, tủ bánh và bếp ra sao, bạn có thể tham khảo mẫu thiết kế cửa hàng bánh Le Gateau.

Khi đã có mặt bằng trong tay, bạn cứ gửi số đo, ảnh hiện trạng và kiểu tiệm định mở qua trang nhận báo giá nhé. KenPlus sẽ xếp thử bố trí cho đúng mặt bằng của bạn. Phí thiết kế và phần thi công được tách riêng để bạn dễ cân nhắc.

Câu hỏi thường gặp

Tiệm bánh 20 m² có cần thuê thiết kế không, hay tự xếp được?

Nếu chỉ bán bánh lấy về và thiết bị ít, bạn có thể tự phác bố trí rồi nhờ thợ làm. Nếu nướng tại chỗ, có lò, tủ ủ và đường điện lớn, bạn nên có bản vẽ điện nước rõ ràng. Mặt bằng càng nhỏ thì sai một món đồ càng khó sửa.

Phí thiết kế tiệm bánh nhỏ tính theo m² hay trọn gói?

Bạn sẽ gặp cả hai cách. Với 20 m², hãy hỏi có mức phí tối thiểu không, vì tính theo mét vuông có thể thấp hơn mức đó. So giá giữa các nơi thì so cả số tờ bản vẽ và số vòng chỉnh sửa, không chỉ so con số cuối.

Có lấy đơn giá thi công của tiệm lớn nhân với 20 m² được không?

Không nên. Đường điện cho lò, bồn rửa, thoát nước, hút mùi, cửa và biển hiệu không giảm theo diện tích. Vì vậy mỗi mét vuông của tiệm nhỏ có thể đắt hơn tiệm lớn. Hãy xin báo giá theo hạng mục cho chính mặt bằng của bạn.

Tiệm 20 m² có đặt được lò nướng không?

Được, nếu bạn chừa đủ chỗ. Lò Southstar YXD-20C 1 tầng 2 khay có kích thước 1220 × 860 × 525 mm. Lò cần thêm kệ chắc và khoảng trống phía trước để rút khay. Bạn cũng cần hỏi lò dùng điện 1 pha hay 3 pha trước khi đi dây.

Tiệm bánh 20 m² có phải làm thủ tục PCCC không?

Theo Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP, dịch vụ ăn uống thuộc diện quản lý từ 100 m² (mục 11). Nhà ở kết hợp kinh doanh thì từ 50 m² (mục 32). Tiệm 20 m² nằm dưới cả hai ngưỡng. Dù vậy, nếu tiệm ở trong nhà ở, bạn vẫn phải giữ an toàn điện, an toàn bếp và biển báo theo Điều 20, Điều 21 Luật 55/2024/QH15.

Nên gửi gì khi nhờ đơn vị thiết kế xem mặt bằng?

Bạn gửi số đo ngang và sâu, ảnh hiện trạng các phía, vị trí cửa và cầu thang nếu có. Kèm theo kiểu tiệm định mở và danh sách thiết bị muốn mua. Có đủ những thứ này, bản bố trí đầu tiên sẽ sát thực tế hơn.