Thiết kế thi công cửa hàng tại TP.HCM: mặt bằng, chi phí và tiến độ

KenPlus có chi nhánh tại TP. Hồ Chí Minh và đã bàn giao 4 công trình ở đây — ít hơn nhiều so với 26 công trình tại Hà Nội. Con số đó nói thẳng ra để bạn tự đánh giá, thay vì để bạn tự đoán.

Bài này nói về đặc thù thật của thị trường TP.HCM khi làm cửa hàng: kiểu mặt bằng, khí hậu ảnh hưởng gì tới vật liệu, và những gì rút ra từ bốn công trình đã làm.

Mặt bằng TP.HCM khác Hà Nội ở đâu

Rộng ngang hơn

Nhà phố TP.HCM nhìn chung có mặt tiền rộng hơn Hà Nội, nhất là ở các quận ngoài trung tâm. Mặt tiền 5 tới 8 mét không hiếm, trong khi ở nội thành Hà Nội con số phổ biến là 3 tới 5 mét.

Điều này mở ra vài phương án bố cục mà mặt bằng ống không có: đặt được đảo trưng bày ở giữa, chia được hai luồng đi, và mặt tiền có đủ chiều ngang cho một khu trưng bày sát kính tử tế.

Nhiều mặt bằng trong toà nhà và trung tâm thương mại

Tỷ trọng cửa hàng nằm trong trung tâm thương mại và các toà nhà hỗn hợp cao hơn. Đây là loại mặt bằng có luật chơi hoàn toàn khác nhà phố:

• Bản vẽ phải qua duyệt của ban quản lý trước khi thi công, và thời gian duyệt phải tính vào tiến độ.
• Ký quỹ hoàn trả mặt bằng — khoản này thường không nằm trong báo giá thi công, cần làm rõ ai nộp.
• Chỉ được thi công ngoài giờ hoạt động, thường là đêm. Nhân công đêm tính khác giờ hành chính.
• Vật tư đi thang riêng theo giờ quy định, phải đăng ký trước.
• Ràng buộc về mặt tiền — nhiều trung tâm có quy chuẩn riêng về kích thước biển, màu sắc, kiểu chữ.

Cộng lại, thi công trong trung tâm thương mại thường tốn thêm mười tới hai mươi phần trăm so với cùng công trình đó ở nhà phố, chủ yếu do nhân công đêm và thời gian chờ thủ tục.

Khí hậu và vật liệu

Điểm khác biệt kỹ thuật rõ nhất giữa hai miền.

Nắng gắt và mưa lớn theo mùa

Mặt tiền hướng tây ở TP.HCM nhận nắng chiều rất gắt. Hệ quả thực tế:

• Hàng hoá phai màu. Vải, bao bì mỹ phẩm, sách đặt sát kính hướng tây xuống màu nhanh. Cần rèm, phim cách nhiệt hoặc bố trí trưng bày lùi vào.
• Tải điều hoà tăng. Kính lớn hướng tây làm nhiệt vào nhiều, máy chạy nhiều hơn. Nên tính công suất có tính tới hướng nhà, không chỉ theo diện tích.
• Vật liệu mặt tiền co ngót. Chênh lệch nhiệt ngày đêm lớn nên các mối nối cần chừa khe giãn nở.

Độ ẩm cao quanh năm

Khác Hà Nội có mùa khô rõ rệt, TP.HCM ẩm gần như quanh năm. Điều này ảnh hưởng tới lựa chọn vật liệu:

• Chân tủ và chân kệ nên nâng cao hoặc treo tường thay vì chạm sàn — đây là chi tiết nhỏ quyết định tủ sống ba năm hay mười năm.
• Khu vực gần cửa ra vào và gần khu ướt nên dùng cốt gỗ chịu ẩm thay vì cốt thường.
• Sàn gỗ tự nhiên nên tránh ở khu tiếp xúc trực tiếp với ngoài trời.

Chống ngập cho nội thất

Ở khu vực hay ngập, thứ hỏng đầu tiên không phải sàn mà là chân tủ và chân kệ. Nước lên chỉ mười lăm phân là đủ làm cốt gỗ trương lên, và tủ đã trương thì không cứu được.

Hai cách xử lý ở khâu thiết kế: nâng chân tủ bằng chân inox hoặc chân nhựa cao 10 tới 15 phân, hoặc treo tường hẳn phần tủ dưới. Cách thứ hai đắt hơn nhưng an toàn hơn và cũng dễ lau sàn hơn.

Ổ cắm ở khu vực này cũng nên đặt cao hơn mức thông thường thay vì sát chân tường.

Mưa hắt vào lối vào

Mưa TP.HCM thường lớn và kèm gió. Lối vào không có mái che đủ sâu thì nước hắt vào sàn trong nhà, vừa trơn vừa hỏng vật liệu. Nhưng mái che quá sâu lại làm mặt tiền tối — điểm cân bằng thường ở khoảng 0,8 tới 1,2 mét.

Bốn công trình đã làm tại TP.HCM

Số liệu thật, đã quyết toán:

• Cửa hàng Vitamin House — 70 mét vuông, 230 triệu.
• Shop thời trang Thanh Trần — 80 mét vuông.
• Spa Mặt hoa da phấn — 120 mét vuông, 480 triệu.
• Shop phụ kiện và quần áo thể thao SSC — 190 mét vuông, 950 triệu.

Điểm đáng chú ý: diện tích nhỏ nhất là 70 mét vuông, trong khi ở Hà Nội có công trình 5 và 11 mét vuông. Đây phản ánh đúng khác biệt hai thị trường — TP.HCM ít mặt bằng siêu nhỏ kiểu phố cổ hơn.

Bốn công trình là số ít. Nếu bạn cần một đơn vị có bề dày công trình tại chính TP.HCM để tham quan trực tiếp nhiều dự án, con số này nên được cân nhắc. Nếu điều bạn cần là năng lực xử lý ngành hàng cụ thể thì danh mục 93 công trình toàn quốc mới là thứ đáng nhìn.

Bố cục trên mặt bằng rộng ngang

Mặt tiền 6 tới 8 mét mở ra phương án mà nhà ống không có, nhưng cũng có cái bẫy riêng: rộng ngang mà nông thì khách nhìn hết cửa hàng ngay từ ngoài và không có lý do bước vào.

Đảo trưng bày giữa nhà

Chỉ đặt được khi còn giữ tối thiểu 90 centimet quanh đảo. Với mặt tiền 6 mét, sau khi trừ hai bên kệ tường thì thường vừa đủ cho một đảo hẹp.

Đảo có tác dụng thật là chia luồng đi thành hai nhánh và tạo điểm dừng ở giữa cửa hàng. Đảo đặt sai chỗ thì thành vật cản khiến khách đi vòng rồi ra.

Khu trưng bày sát kính

Mặt tiền rộng cho phép dành hẳn 1 tới 1,5 mét chiều sâu sát kính làm khu trưng bày, tách khỏi khu bán. Đây là thứ nhà phố hẹp Hà Nội thường phải hy sinh.

Khu này nên có ánh sáng riêng, mạnh hơn khu bán, và thay nội dung định kỳ. Với mặt tiền hướng tây thì lùi vào một chút hoặc có rèm để hàng không phai màu.

Tạo chiều sâu khi mặt bằng nông

Nếu mặt bằng rộng ngang nhưng chỉ sâu 6 tới 8 mét, cần cố ý che bớt tầm nhìn để giữ lại phần khám phá: một vách lửng, một mảng trưng bày cao, hoặc lệch quầy thu ngân sang một bên thay vì đặt chính diện cửa vào.

Ví dụ minh hoạ: shop thời trang 80 mét vuông tại TP.HCM

Ví dụ dựng lại để minh hoạ cấu trúc chi phí, con số làm tròn. Nhà phố mặt tiền 6 mét, hướng tây.

• Phá dỡ và dọn dẹp — 12 triệu
• Hệ điện và chiếu sáng đèn hoàn màu cao — 40 triệu
• Trần, sàn, sơn — 54 triệu
• Hệ trưng bày tường và hai giá đứng giữa — 52 triệu
• Hai phòng thử hoàn thiện — 26 triệu
• Quầy thu ngân và khu gấp đóng gói — 20 triệu
• Mặt tiền, biển hiệu, phim cách nhiệt cho kính hướng tây — 44 triệu
• Dự phòng — 16 triệu

Tổng khoảng 264 triệu, tức khoảng 3,3 triệu mỗi mét vuông — nằm giữa khoảng 2,8 tới 4,5 triệu của ngành thời trang. Khoản riêng của TP.HCM ở đây là phim cách nhiệt cho kính hướng tây, một hạng mục nhỏ nhưng bảo vệ hàng hoá khỏi phai màu và giảm tải điều hoà.

Tiến độ ở TP.HCM: hai kịch bản rất khác nhau

Nhà phố

Gần như giống mọi nơi khác: một cửa hàng 80 mét vuông thường 25 tới 35 ngày. Thuận lợi hơn Hà Nội ở chỗ ít bị giới hạn giờ xe tải hơn, và mặt bằng thường rộng hơn nên vận chuyển nội thất đóng sẵn dễ hơn.

Trong trung tâm thương mại

Phải cộng thêm hai khoảng thời gian mà nhiều người quên tính:

• Duyệt bản vẽ — tuỳ ban quản lý, thường một tới ba tuần, và có thể phải chỉnh sửa rồi nộp lại.
• Thi công chỉ ban đêm — mỗi ca ngắn hơn ngày làm bình thường, nên cùng khối lượng cần nhiều ngày hơn.

Kết quả là một gian hàng 60 mét vuông trong trung tâm thương mại có thể mất tổng cộng lâu hơn một cửa hàng 100 mét vuông ngoài nhà phố, dù khối lượng thi công ít hơn.

Khi thương lượng thời gian miễn tiền thuê với chủ mặt bằng, nên tính cả giai đoạn duyệt bản vẽ chứ không chỉ giai đoạn thi công.

Ba việc nên kiểm khi thuê mặt bằng ở TP.HCM

• Hướng mặt tiền. Hướng tây cần tính thêm phim cách nhiệt, rèm hoặc mái che, và công suất điều hoà cao hơn. Đây là khoản nên biết trước khi thương lượng giá thuê.
• Nếu trong toà nhà: hỏi đủ bộ quy định. Thời gian duyệt bản vẽ, mức ký quỹ, giờ thi công, quy chuẩn biển hiệu. Bốn thứ này quyết định cả tiến độ lẫn chi phí.
• Cốt nền so với mặt đường. Ở khu vực hay ngập, nền thấp hơn đường là rủi ro thật cho hàng hoá và nội thất. Kiểm bằng cách hỏi hàng xóm chứ không chỉ nhìn lúc trời khô.

Xem dịch vụ thiết kế của KenPlus hoặc lọc danh mục công trình theo thành phố để đối chiếu.

Câu hỏi thường gặp

KenPlus đã làm bao nhiêu công trình tại TP.HCM?

Bốn công trình đã bàn giao: cửa hàng Vitamin House 70 mét vuông, shop thời trang Thanh Trần 80 mét vuông, spa Mặt hoa da phấn 120 mét vuông và shop phụ kiện thể thao SSC 190 mét vuông. Con số này ít hơn nhiều so với 26 công trình tại Hà Nội, và chúng tôi nói thẳng để bạn tự cân nhắc.

Làm cửa hàng ở TP.HCM khác Hà Nội thế nào?

Mặt bằng nhìn chung rộng ngang hơn nên có thêm phương án bố cục như đảo trưng bày giữa nhà. Tỷ trọng mặt bằng trong toà nhà và trung tâm thương mại cao hơn, kéo theo ràng buộc về duyệt bản vẽ, ký quỹ và giờ thi công. Về kỹ thuật, nắng gắt và độ ẩm cao quanh năm ảnh hưởng tới lựa chọn vật liệu và tính tải điều hoà.

Thi công trong trung tâm thương mại tốn thêm bao nhiêu?

Thường thêm mười tới hai mươi phần trăm so với cùng công trình ở nhà phố, chủ yếu do nhân công thi công đêm và thời gian chờ duyệt thủ tục. Cần hỏi rõ bốn thứ trước khi ký: thời gian duyệt bản vẽ, mức ký quỹ hoàn trả mặt bằng, giờ thi công cho phép, và quy chuẩn biển hiệu của toà nhà.

Mặt tiền hướng tây cần xử lý gì?

Ba việc: phim cách nhiệt hoặc rèm để hàng hoá không phai màu, tính công suất điều hoà có kể tới hướng nhà chứ không chỉ theo diện tích, và chừa khe giãn nở ở mối nối vật liệu mặt tiền vì chênh lệch nhiệt ngày đêm lớn. Nên biết hướng nhà trước khi thương lượng giá thuê.

Độ ẩm cao ảnh hưởng gì tới nội thất?

Chân tủ và chân kệ nên nâng cao hoặc treo tường thay vì chạm sàn — chi tiết nhỏ này quyết định tủ dùng được ba năm hay mười năm. Khu gần cửa ra vào và gần khu ướt nên dùng cốt gỗ chịu ẩm. Tránh sàn gỗ tự nhiên ở khu tiếp xúc trực tiếp với ngoài trời.

Mái che lối vào nên sâu bao nhiêu?

Khoảng 0,8 tới 1,2 mét. Mưa TP.HCM thường lớn kèm gió nên mái quá nông thì nước hắt vào sàn trong nhà, vừa trơn vừa hỏng vật liệu. Nhưng mái quá sâu lại đổ bóng làm mặt tiền tối từ ngoài nhìn vào, đúng thứ bạn không muốn.