Chi phí thi công quán specialty — khung minh hoạ (không báo giá)

Phí thiết kế và thi công trong bài tham khảo báo giá công khai của các đơn vị thiết kế F&B — mỗi mặt bằng có mức giá riêng sau khảo sát. KenPlus nhận thiết kế và thi công cửa hàng; xem thêm KenDesign.

Chi phí thi công quán specialty: tách hạng mục để lập ngân sách — ví dụ minh hoạ, không phải báo giá KenPlus. Bài viết góc nhà thầu / mặt bằng — không pha chế.

Khảo sát và brief tổng thể: báo giá KenPlus.

Vì sao không có số/m² duy nhất

Specialty lệch nhau vì máy (chủ mua hay thầu), RO, cách âm, seating, mặt tiền kính. Gộp một số/m² dễ thiếu MEP.

Bảng tỷ trọng minh hoạ

Hạng mục	Tỷ trọng minh hoạ	Ghi chú
MEP điện nước hút	25–35%	RO, CB, thoát
Quầy + mặt đá/laminate	20–30%	Module máy
Trần đèn HVAC	15–25%	Tách zone nếu seating
Sàn	8–15%	Wet + khô
Hoàn thiện tường/cửa	10–20%	Cách âm, kính

Ví dụ minh hoạ: chủ tự mua máy pha/grinder — phần thiết bị không nằm trong gói thầu xây.

Cách lập ngân sách

• Tách thiết bị pha chế khỏi fit-out.
• Dự phòng phát sinh MEP 10–15%.
• Không lấy giá seating café “đẹp” làm chuẩn takeaway-first.

Rủi ro đội giá

Tăng công suất điện sau thuê; đục sàn thêm thoát; đổi đá quầy giữa chừng; yêu cầu cách âm sau khi đã ốp.

Trong cùng cụm nội dung, có thể đối chiếu thêm bài timeline thi công specialty 30–45 ngày — các giai đoạn để hoàn thiện brief trước khảo sát.

Câu hỏi thường gặp

KenPlus báo giá café được không?

Chưa có CT café để neo — chỉ tư vấn khung hạng mục.

Có gồm máy pha?

Thường không; ghi rõ phụ lục.

Mall có đắt hơn mặt phố?

Phí thi công đêm/giờ BQL có thể tăng; hỏi BQL trước.

Có VAT trong khung?

Làm rõ hợp đồng.

Thanh toán theo giai đoạn?

Nên: tạm ứng – MEP – hoàn thiện – nghiệm thu.

Bảo hành?

Ghi tháng bảo hành điện nước và quầy riêng.

Khi khảo sát mặt bằng F&B đồ uống, nhà thầu cần đo rõ chiều cao thông thủy, vị trí cột chịu lực, hướng cửa gió điều hòa hiện hữu và điểm đấu điện nước từ chủ nhà. Thiếu bước này thường dẫn tới dời ổ cắm sau khi ốp quầy — chi phí đục tường và sơn lại dễ vượt phần hoàn thiện mỏng. Nên chụp hiện trạng và ghi kích thước lên bản vẽ trước khi đặt gia công quầy.

Quy trình bàn giao nên kèm sơ đồ as-built điện nước quầy, danh mục thiết bị đã lắp (model máy pha, công suất, CB bảo vệ), biên bản thử áp đường nước và thử thoát sàn bằng xô nước. Chủ đầu tư giữ bộ hồ sơ này để bảo trì và khi mở thêm chi nhánh chuẩn hóa. File PDF và ảnh nghiệm thu nên lưu cùng hợp đồng.

Vật liệu quầy tiếp xúc nước đá và sữa nên ưu tiên bề mặt không thấm, mép PVC hoặc bo solid surface, tránh gỗ tự nhiên không xử lý ở mặt đứng phía máy xay. Sàn khu wet nên cùng hệ với thoát sàn; không để nẹp chuyển sàn cao hơn 3 mm tạo vấp khi nhân viên mang khay. Keo silicone khu wet cần loại chống nấm.

Ánh sáng khu order và khu pha nên tách mạch dimmer nếu có seating: order cần đủ lux trên mặt quầy, seating có thể hạ xuống để tạo không khí — nhưng vẫn đủ đọc menu giấy nếu quán không chỉ app. Đèn track nên có driver riêng để bảo trì không tắt cả quầy.

Với mô hình chuỗi hoặc nhượng quyền, BOQ nên tách phần cố định (quầy, MEP, trần) và phần brand (hộp đèn, màu sơn đặc thù). Như vậy khi đổi nhận diện sau 2–3 năm, không phải đập toàn bộ khung kỹ thuật đã nghiệm thu. Mỗi chi nhánh vẫn phải survey hiện trạng — không dán nguyên CAD mẫu.

Nhà thầu F&B đồ uống khác nhà thầu nhà ở ở chỗ phải chịu lịch test vận hành thật trước soft opening: chạy máy pha liên tục, đổ đá, lau spill, kiểm tra nhiệt độ kho. Hợp đồng nên ghi rõ số buổi test và ai chịu chi phí điện nước trong giai đoạn này. Soft opening không thay cho nghiệm thu kỹ thuật.